Iroda ma? Ez egy rugalmas munkaterület, rugalmas bérleti idővel. Az eredeti munkakörnyezet megteremtése dominál itt, és a fejlesztő felfogása megváltozik erről a térről - már nem árucikkként, hanem szolgáltatásként az ügyfél számára.
A hangsúly az intelligens technológiákon van, amelyek képesek tanulni és alkalmazkodni a felhasználók igényeihez. Ez a karakter a jövőben elmélyülni fog. És a teljes mennyiség? Az előző évhez képest Szlovákiában 2,1% -kal nőtt az új irodák száma, míg üresedési arányuk 8,73% -on van.
A befektetői bizalom
Szlovákiában a kereskedelmi ingatlanügyletek teljes volumene 2019-ben meghaladta a 680 millió eurót. Ez 30% -os növekedést jelent a korábbi ötéves átlaghoz képest, ami bizonyítja a befektetők magas bizalmát a hazai üzleti környezet iránt.
A tranzakciók csaknem kétharmadát Pozsony önkormányzati régiójában, míg Kelet-Szlovákiában csak mintegy 15% -át bonyolították le. Ez a Cushman & Wakefield ingatlan tanácsadó cég elemzéséből következik.
Amint ez a tanulmány tovább mutatja, a tranzakciók 46% -a az irodai ingatlanszektorban történt (szemben a 2014 és 2018 közötti 23% -kal), és több mint egyharmadát ipari ingatlanokra fordították (szemben a 2014 és 2018 közötti negyedévvel)., a befektetési tevékenység körülbelül 14% -a a kiskereskedelem területén, kevesebb, mint 5% a szállodák és szállás területén valósult meg.
A legnagyobb tranzakciók
A legnagyobb befejezett tranzakció 2019-ben a Testvérvárosi torony épületének eladása volt. A HB Reavis befektető egy teljesen elfoglalt irodahelyiséget hagyott az új tulajdonos számára körülbelül 34 000 m 2 területen a gyorsan fejlődő Nové Nivy kerületben.
A HB Reavis szerint a tranzakciót egy dél-koreai intézményi befektető támogatja, amelyet a Valesco Group és az AIP Asset Management képvisel, és amely 120 millió euróért vásárolta meg a Twin City Tower-t.
,A Twin City Tower irodaház megvásárlása jelenti a koreai intézményi befektetők első ingatlanügyletét Szlovákiában. Ennek a konzervatív tőkének a vonzásával Szlovákia határozottan elérte az ázsiai befektetők befektetési térképét, és ezáltal megnyitja az ajtót a világ többi nagy szereplője előtt "- mondja Marián Fridrich, a Cushman & Wakefield Szlovákia vezetőhelyettese.
További jelentős tranzakció volt a Tatracentrum épületének (20 000 m2) eladása a fejlesztő Raiffeisen Property Holding International számára, amely magántulajdonos kezébe került. A Twin City C irodaház (23 000 m2) 2019 utolsó negyedévében végrehajtott tranzakció után került a HB Reavis befektetési alapba.
A kassai BCT 2 üzleti központot (15 000 m2) a Penta Csoport eladta az osztrák befektetőnek, az European City Estates-nek. Jelentős tranzakciók közé tartozik a felújított Gorkého 4 Irodák épületének megvásárlása is az osztrák Vienna Insurance Group-hoz tartozó Kooperativa részéről.
Pozsony további nagy tranzakciói közé tartozik a Bajkalská és Ružinovská utca sarkán található Rosum irodaház eladása. Az ingatlant eredeti tulajdonosa, a Penta Real Estate 60 millió euróért adta el az osztrák European City Estates társaságnak.
Forrás: Colliers International
Pozsony és Szlovákia
Pozsonyban több mint 1,8 millió m2 irodaterület van, ebből 62% az A és 38% a B szabvány szerint. 2019 utolsó negyedévében három nagy projekt készült el - The Corner on Nám. Május 1., Blumenau, Dúbravská cesta, Karlova Ves és Bezručová Irodák, a Bezručová utcában.
A teljes üresedési ráta 8,7% -ra csökkent. Michaela Ochmanová, a Colliers International Bérlői Szolgáltatások Divíziójának igazgatója hozzátette, hogy a következő két évben további 16 új projektet egészítenek ki, további 276 200 m 2 modern irodával.
"Egy ilyen gyors ütem következménye az olló megnyitása az újonnan épített és a régebbi irodaházak között" - mondja Michaela Ochmanová.
"A régiókban hagyományosan a regionális városok vezetnek. Az irodaterület szempontjából a legaktívabbak Zsolna, Nyitra és Kassa. Bár a bérlők konzervatívabbak, érdekeltek abban is, hogy jobb színvonalú irodák révén javítsák alkalmazottaik környezetét. ”
Intelligens épületek
A fejlesztők megpróbálják követni a külföldi trendeket is, és technológiai vagy vizuális szempontból javítják konstrukcióikat. "Jelenleg az A kategóriás projektek szolgáltatási díja alacsonyabb, mint a régebbi projekteké" - mondja Simona Slaninová, a Cushman & Wakefield Szlovákia irodai ügynökségének vezető tanácsadója.
"Pozsony minden új épületének van egy közös terasza, ahol az alkalmazottak időt és munkát tölthetnek. A vállalatok számára nagy előny a kerékpárok és a szomszédos öltözők szellőztetése. Minden épületben több étkezési lehetőség van, természetesen vannak kávézók és bisztrók, így minden alkalmazottnak van választása. A fejlesztők valóban igyekeznek kellemes környezetet biztosítani ügyfeleik számára. "
"A fejlesztők az űrt nem árucikknek, hanem az ügyfél számára nyújtott szolgáltatásnak kezdik tekinteni" - teszi hozzá Michaela Ochmanová.
"Olyan központokkal próbálják kiegészíteni a hagyományos irodahelyiségek kínálatát, amelyekben 3 vagy 5 évre szóló szerződéses kötelezettség nem szükséges. A cél nemcsak eredeti munkakörnyezet megteremtése, hanem a szükséges szolgáltatások és a közös helyiségek minőségének biztosítása is az IFRS 16 - a nemzetközi számviteli standard - szerint. "
Forrás: Colliers International
Iroda ma
A rugalmas munkaterület és a rugalmas bérleti idő (rugalmas munkaterület) olyan trend, amely gyorsan megváltoztatja hazánk irodaházainak hagyományos szerkezetét.
Mint Michaela Ochmanová tovább hangsúlyozza, "a rugalmasságra egyre nagyobb szükség van nemcsak a startupok, hanem a nagy nemzetközi vállalatok iránt is, amelyek fontolóra veszik az áttérést a hagyományos irodákról a hagyományos terek kombinációjára a rugalmas munkaterület koncepciójával".
A nemzetközi szereplők számára egyre fontosabb a bérleti rugalmasság fenntartása annak érdekében, hogy időben reagálni tudjanak a piaci változásokra. Európában növekszik a részmunkaidős munkák, a vállalkozók és az önálló vállalkozók aránya.
A projektcsoportok szükség szerint módosíthatják méretüket és összetételüket anélkül, hogy hosszú időre köteleznék magukat.
"A rugalmas munkaterület döntő tényező lehet a tehetség megszerzésében vagy megtartásában is" - teszi hozzá Michaela Ochmanová. "Pozsonyban 13 központ kínál rugalmas munkahelyi szolgáltatásokat. Ezeknek a központoknak a területe hazánkban összesen 9 000 m 2. "
Kiszolgált irodák
Az irodaterület területén a legnagyobb magánszereplő a HB Reavis cég, amely több mint 25 éve fejlődött a piacon.
Hozzáadták a klasszikus hosszú távú bérbeadást a coworking és legutóbb a Qubes koncepcióval, amely egy teljesen kiszolgált és rugalmas munkakörnyezetet jelent. "Hosszú távon a kiszolgált irodák egyre nagyobb piaci részesedést foglalnak el" - mondja René Popik, a HB Reavis Slovakia vezérigazgatója.
"Összefügg a munkamódszerünk változásával és a kölcsönös munka-társadalmi interakciókkal, amelyek támogatják a modern technológiák alkalmazását. A vállalatok tehát olyan tevékenységekre összpontosíthatnak, ahol a legnagyobb hozzáadott értéket teremtenek, és a legtöbb szolgáltatást, amely vonzó munkakörnyezetet teremt az alkalmazottak számára, a bérbeadó fogja nyújtani. "
A HB Reavis képviselője szerint az irodaházak jövője intelligens technológiák is lesznek, amelyek képesek megtanulni és alkalmazkodni a felhasználók igényeihez. Ez szimbiotikus kapcsolatot hoz létre az épület és a felhasználó között. "Ezért nagyobb épületegyüttesekre összpontosítunk, ahol ilyen szimbiózist érhetünk el, és ahol további szolgáltatásokat is kínálhatunk - rendezvények, kerékpármegosztás vagy portaszolgálat" - folytatja René Popik.
"Ezek olyan alkalmazások, amelyek megkönnyítik az épület és a szolgáltatások használatát, vagy tanácsadók, akik segíthetnek olyan munkakörnyezet kialakításában, amely megfelel pl. munkastílus vagy vállalati kultúra. Ügyfeleink így a More, az Origameo vagy a Symbiosy szolgáltatásokat használják, amelyek szinergikusan működnek és az ügyféligények teljes spektrumát lefedik. A terjeszkedés elsősorban a minőségi munkakörnyezet biztosításában rejlik, extra hozzáadott szolgáltatásokkal, amelyek adatokon és kifinomult szimulációkon alapulnak. Az eredmény egy olyan munkakörnyezet, amely támogatja a termelékenységet, a jólétet és az üzleti növekedést. ”
JÖN a WELL és a Fitwel tanúsítvány
A fenntarthatósági tanúsítványok, az amerikai LEED és a British BREEAM Szlovákiában már viszonylag jól ismertek, és a fejlesztők gyakran használják, különösen irodaházakban. Ezek az épület fenntarthatóságát igazoló tanúsítványok.
Megerősítik, hogy az épület megfelel egy ökológiai épület paramétereinek, amely energiatakarékos és minőségi beltéri környezettel rendelkezik. Eddig a WELL tanúsítás egyre népszerűbb, különösen külföldön. Új és meglévő épületekhez tervezték, és eszköz a beltéri környezet azon paramétereinek mérésére és értékelésére, amelyek befolyásolják a felhasználók egészségét és jólétét.
A WELL egy tanúsítási rendszer, amely az épített környezetet az emberi egészség, jólét és kényelem támogatásának eszközeként használja. A WELL által tanúsított terek olyan környezetet teremthetnek, amely javítja felhasználói táplálkozását, fittségét, hangulatát, alvását, kényelmét és teljesítményét.
Ez az első ilyen típusú tanúsítási rendszer, amely kizárólag az épületek felhasználói egészségére és jólétére összpontosít. Ezt olyan programok, stratégiák és technológiák megvalósításával lehet elérni, amelyek célja az egészséges és aktívabb életmód előmozdítása, valamint az emberi káros anyagoknak való kitettség csökkentésével.
A WELL tanúsítás 7 alapterületen alapul:
- Levegő - a beltéri levegő minőségének optimalizálása; stratégia a működés közbeni légszennyezés megelőzésére és felszámolására.
- Víz - víz minősége és elérhetőségének biztosítása; stratégia a víz szűrésére és tisztítására.
- Táplálkozás - egészséges táplálkozás; a táplálkozási értékek megértése.
- Fény - a cirkadián ritmus (biológiai ritmus) és a megvilágítás szintjének harmóniája, a természetes nappali fény hangsúlyozásával; az ablakok elhelyezkedése és az árnyékolás szabályozásának lehetősége.
- Fitness - fokozott fizikai aktivitás
- Kényelem - a zavaró elemek kiküszöbölése; produktív és egyben nyugtató környezet, termikus és akusztikus kényelem.
- Elme - a mentális és érzelmi egészség támogatása
A WELL tanúsítvány három szinten szerezhető be: ezüst, arany és platina. Szlovákiában a WELL-ben még egyetlen épületet sem tanúsítottak, de a tanúsítási folyamatban 6 épület van.
A Fitwel tanúsítási rendszer a WELL rendszer alternatívája. 2017-ben indult, de több éves előkészítésen esett át. Ennek a rendszernek a fejlesztése az Egyesült Államok Betegségmegelőzési és Megelőzési Központja.
Magát a tanúsítást az Aktív Tervezés Központja végzi. A Fitwel egy tanúsítási rendszer, amely az épületek optimalizálására, az egészség és a termelékenység teljesítményének javítására összpontosít célzott tervezési fejlesztések és működési politikák révén.
Úgy tervezték, hogy elősegítse az egészségesebb jövőt, ahol minden épület támogatja a felhasználók és a környező közösségek jólétét.
Multi Comfort
Az ISOVER Saint-Gobain Építőipari Termékek részlegének hozzájárulása a Multi Comfort program, amelynek célja megmutatni, hogy a rendkívül gazdaságos és kényelmes épületek fenntarthatóak is lehetnek, ezáltal minimalizálva a szén-dioxid-kibocsátást, a hulladékot és az energiafogyasztást az épület teljes életciklusa alatt.
"Az épületek tervezésének és építésének messzemenő következményei vannak a kényelem és az életminőség szempontjából" - mondja Vladímir Balent, az ISOVER Saint-Gobain projektmenedzsere.
„A több kényelmes épület már a tervezés óta megtestesíti a felhasználók tapasztalatait és igényeit. Ha megértjük, hogy az építőanyagok és a technikák hogyan hatnak egymásra és hogyan egészítik ki egymást, drámai módon javíthatjuk az épületek felhasználói tapasztalatait. A Saint-Gobain Multi Comfort program valós projekteken megmutatja, hogy a ma létező munkafolyamatokkal és technológiákkal kivételesen magas szintű épületeket lehet elérni. Ezek az épületek fenntarthatóak, kényelmesek, alacsony üzemeltetési és fenntartási költségekkel járnak, és nem károsítják a környezetet. ”
A társaság a Multi Comfort elveiről a különböző célcsoportokra összpontosító szemináriumokon és tréningeken, valamint az építészeti stúdiókban tett egyedi látogatások során beszél. Számos ismertetőt készített erről a témáról. 2006 óta a Multi Comfort a Saint Gobain csoport által szervezett nemzetközi diákversenyen is jelen van.
A Multi Comfort elveit a nagyszombati Zöld Atrium építésénél is alkalmazták. Az ISOVER részleg szakemberei Multi Comfort megoldásaikkal aktívan részt vesznek számos olyan konstrukció tervezésében, amelyet a Saint-Gobain jelenleg Szlovákiában hajt végre.
A cikk az ASB 3/2020 magazinban jelent meg.