jövedelem

Könyvelő lelke, jelenleg szintén szülői szabadságon lévő édesanya és külső munkatárs az Účtovná jednotka, s.r.o társaságban. Jelenleg a személyi adók feldolgozásával foglalkozik.

Hogyan kell megadóztatni a természetes személy ingatlanértékesítéséből származó jövedelmet, mikor mentesül a jövedelem és milyen kötelezettségek vannak az értékesítéskor.

Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem a természetes személyek jövedelmének minősül 8. bek. 1 levél b) Törvény. 595/2003 Coll. a jövedelemadóról, módosítva (a továbbiakban:Jövedelemadó törvény„), T. j. az ingatlan tulajdonjogának átruházásából származó jövedelem.

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem adózásának lényege 2019-ben

Először is meg kell jegyezni, hogy az ingatlan eladásakor nem az ezen ingatlan értékesítéséből származó összes jövedelmet, hanem csak az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet nem adóztatja meg (azaz az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem levonva a bevételhez kapcsolódó bizonyítható kiadásokat). Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem a természetes személy passzív jövedelmének minősül.

Az a természetes személy, aki 2019-ben ingatlanértékesítésből származó jövedelmet ért el, köteles bevallást benyújtani a személyi jövedelemadó - B típus esetében. Az adóbevallás kitöltésekor különlegesség, hogy:

  • az adóalap nem adóköteles részét nem lehet levonni ilyen típusú jövedelemmel,
  • adóveszteséget nem lehet bejelenteni (azaz ha a bizonyítható költségek meghaladják az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet, akkor csak a jövedelem összegéig számolják el őket),
  • amikor az adóalap kiszámítása lehetséges csak bizonyítható kiadásokat kell alkalmazni.

Ha egy természetes személy 2019-ben ingatlan-értékesítésből származó jövedelemadó-mentes jövedelmet ért el, akkor ezt a jövedelmet nem köteles feltüntetni a 2019-es jövedelemadó-bevallásban.

Amikor az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem mentesül a jövedelemadó alól?

Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelemadó-mentes jövedelmet a 9. § (4) bekezdése sorolja fel. 1 levél törvény a), b) és d) pontjait. Ezek a jövedelem típusai:

  • ingatlan értékesítéséből származó bevétel, a megszerzésétől számított 5 év elteltével (ha az ingatlan nem szerepelt a kereskedelmi ingatlanban),
  • Örökléssel (vagy egymást követő örökléssel) közvetlenül vagy az egyik házastárs által megszerzett ingatlan értékesítéséből származó jövedelem, ha ezen ingatlan megszerzésének napjától legalább 5 év telt el a kezes tulajdonában vagy együttes tulajdonában ( ha az ingatlan nem szerepelt kereskedelmi ingatlanban),
  • a kereskedelmi ingatlanokba tartozó ingatlanok értékesítéséből származó jövedelem, a kereskedelmi ingatlanokból történő értékesítéstől számított 5 év után,
  • ingatlan értékesítéséből származó jövedelem, amelyet speciális előírások szerint engedéllyel rendelkező személy részére állítottak ki (az úgynevezett restitúciós törvények alapján bocsátják ki), ha az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet ez a jogosult elfogadta (az időszak az ingatlan tulajdonjogát vagy a kereskedelmi ingatlanba való felvételt nem értékelik).

Ahogy látjuk, A következő döntő pillanatok fontosak az ingatlan értékesítéséből származó mentes jövedelem meghatározásakor:

  • ingatlanszerzés,
  • leszerelés,
  • ingatlan értékesítése.

Az ingatlan tulajdonjogának az eladó tulajdonába kerülésének napja attól függ, hogy hogyan szerezte meg az ingatlant:

  • ha megszerezte az ingatlan tulajdonjogát szerződés alatt (pl. vásárlás, ajándékozás): az ingatlan megszerzésének napja az ingatlan kataszterben történő letétbe helyezés napja (a betét engedélyezésére vonatkozó érvényes határozattal),
  • ha megszerezte az ingatlan tulajdonjogát öröklés: az ingatlan megszerzésének napja a kezes halálának napja,
  • ha megszerezte az ingatlant állami hatóság határozatával: az ingatlan megszerzésének napja az állami hatóság határozatában meghatározott nap (ha ezt a határozat nem határozza meg, akkor az ingatlan megszerzésének napja a határozat érvényességének napja),
  • ha megszerezte az ingatlant saját építkezés vagy beszállító által: az ingatlan megszerzésének napja a jóváhagyási határozatban meghatározott nap.

Az eladó üzleti eszközeiből történő leszerelés napja az a nap, amikor a természetes személy utoljára elszámolta az ingatlant, vagy bejegyezte az adónyilvántartásba.

Az ingatlan eladásának napja az eladónál az első fizetés (vagy előleg) beérkezésének napja, vagy az ingatlan átruházásáról szóló szerződés megkötésének napja, döntő tényező a korábban bekövetkezett nap.

Példák az 2019-es ingatlanértékesítés jövedelemadó-mentességének meghatározására

Példa az ingatlanértékesítésre kivetett jövedelemadó-mentesség meghatározására, ha egy természetes személy vétel útján szerezte meg az ingatlant:

František úgy döntött, hogy eladja az ingatlant, amelyet adásvételi szerződéssel szerzett meg (2014. július 1-jén kötött adásvételi szerződés, az ingatlan-kataszter betétjére 2014. július 15-én került sor). Mikor mentesül az adó alól az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem ?

Mivel a megszerzés pillanatát az ingatlan vétel útján történő megszerzése esetén az ingatlan-kataszterhez való hozzájárulás napján határozzuk meg, a František-i ingatlan tulajdonjogának időtartamát 2014. július 15-től számoljuk. Abban az esetben, ha František 2019. július 15-én és később értékesíti ezt az ingatlant, az ingatlan értékesítése mentesül a jövedelemadó alól (adásvételi szerződést köt, vagy megkapja az ingatlan értékesítésével kapcsolatos első befizetést vagy előleget ).

Példa az ingatlan értékesítéséből származó jövedelemadó alóli mentesség meghatározására, ha a természetes személy az ingatlant közvetlen vonalon öröklés útján szerezte meg:

2015-ben Mária lakást örökölt édesanyjától, aki azt 2009-ben vásárlás útján szerezte meg. Anyja 2015. május 24-én elhunyt, és az ingatlan kataszter átiratára csak az öröklési eljárás után, azaz j. 2015.7.5-én. Mary azt tervezi, hogy eladja ezt az örökölt lakást. Mikor mentesül az adó alól az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem?

Mivel több mint öt év telt el a garanciavállaló (Maria anya) 2009-es lakásvásárlása és a lánya, Maria általi esetleges 2015-ös értékesítése óta, az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem adómentes.

Az adóügyintézőnél történő regisztráció kötelező az ingatlan 2019-es értékesítésének beérkezésekor ?

Abban az esetben, ha egy természetes személy jövedelmet keres az ingatlan értékesítéséből, nem köteles regisztrálni az adóhivatalnál, például. jövedelemadóra. A természetes személy a 2019-es jövedelemadó-bevallási nyilatkozattal teljesíti kötelezettségét (amennyiben kötelezettsége felmerül).

A természetes személynek azonban van a részleges ingatlanadó-bevallás benyújtásának kötelezettsége, ha a 2019. 2.1. és 2020. 1.1. közötti időszakban - ideértve azt az ingatlant is, amelynek tulajdonosa volt. Az ingatlanadóval kapcsolatos további információkért lásd: 2019. évi ingatlanadó vagy 2019. évi ingatlanadó

Milyen bizonyítható kiadások igényelhetők az 2019-es ingatlaneladásból származó jövedelemért?

Amint azt a fenti cikkben kifejtettük, az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem után nem lehet adóveszteséget jelenteni. Ez azt jelenti a bizonyítható kiadások az adóalap kiszámításakor csak az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem erejéig alkalmazhatók.

Az ingatlanértékesítésből származó bevétel csökkenthető az e jövedelem elérésével, biztosításával vagy fenntartásával kapcsolatos bizonyítható kiadásokkal, pl. felmerült kiadások:

  • ingatlanszerzés,
  • műszaki fejlesztés (pl. ingatlanok korszerűsítése, rekonstrukciója),
  • javítás és karbantartás,
  • ingatlanvásárláshoz kapcsolódó jelzálog- vagy építési hitel kamatai,
  • egészségbiztosítás.

A bizonyítható ingatlanszerzési költségek az ingatlan megszerzésének módjától függenek. Abban az esetben, ha természetes személy ingatlant vásárol vétel útján, a vételár bizonyíthatóan kifizetésre kerül a vételárból, vagy öröklés útján szerzett ingatlan esetén az ingatlan megszerzésére fordított kiadás az ingatlan általános ára, alatt.

Az a tény, hogy az ingatlan értékesítéséből származó jövedelemért csak igazolható kiadásokat lehet igényelni, azt jelenti Minden olyan kiadást, amellyel a természetes személy csökkenti ezt a jövedelmet, igazolni kell. Ezek általában ilyen típusú dokumentumok: adásvételi szerződés, számlák, pénztárgépek/eCash pénztári bizonylatai, bankszámlakivonatok (vagy a banktól kapott visszaigazolás a befizetett kamat összegéről) stb.

Hogyan kell megadóztatni az ingatlanok eladásából származó jövedelmet 2019-ben, részletekben?

Lehetséges, hogy a megkötött ingatlan adásvételi szerződésben a vevő és az eladó megállapodik az ingatlan eladásáról, míg az ingatlan eladásának árát több részletben fizetik az eladónak.

Az a természetes személy, aki az ingatlan értékesítéséből jövedelmet szerez, az adóbevallásban nyilatkozik a jövedelem relatív összege, amelyet 2019-ben ténylegesen kapott, és bizonyítható költségeket is csak a kapott befizetés erejéig követel (pl. ha az ingatlanok eladásából származó bevétel 2019-ben 50 000 euró lesz (az összesen 100 000 euróból), és a teljes kiadás 70 000 euró lesz, akkor csak 50 000 eurós kiadások igényelhetők). A következő évben ill. évek óta ugyanúgy jár el az a természetes személy, akinek jövedelme származik az ingatlan értékesítéséből és a bizonyítható kiadások beleszámításából.

Hogyan osztják el az ingatlanrészvények eladásából származó jövedelmet, ill. nem részvénytulajdonos ingatlantulajdonosok?

A házastársak közös tulajdonában lévő ingatlanok esetében Ön a házastársak az ingatlan eladásából származó jövedelmet a házastársaknak azonos arányban vagy arányban osztják fel. Ugyanolyan arányban, mint a házastársak megosztják az ingatlan eladásából származó jövedelmet, megosszák az e jövedelem megszerzésével, biztosításával és fenntartásával kapcsolatos bizonyítható költségeket is.

Ha az egyik házastárs a szóban forgó, általa értékesített ingatlant a kereskedelmi ingatlanba sorolta, akkor az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet csak az a házastárs adóztatja, akinek ez az ingatlan a kereskedelmi ingatlanba bekerült. utolsó.

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem felosztása és a kapcsolódó kiadások tekintetében társtulajdonosok esetében igaz, hogy a bevételeket és a kiadásokat a tulajdonosi részesedésük nagysága szerint osztják fel.

A bevételek és ráfordítások elosztásáról a közös jövedelem elérésében olvashat a természetes személyek bevételeinek és kiadásainak megosztása cikkben.

Felhívjuk figyelmét, hogy az ingatlan 2019-es eladásából az egészségbiztosító társaságnak is hozzájárulást fizet

Az ingatlanok eladásából származó jövedelem 2019-ben nem csak jövedelemadó, hanem egészségbiztosítási járulék is. Mivel ilyen személy az év folyamán nem fizet előlegeket az egészségbiztosításért (azaz havi járulékokat), a naptári év vége után az érintett egészségbiztosító végzi az egészségbiztosítás éves elszámolását annak a személynek, akinek jövedelme volt ingatlanértékesítésből. Az egészségbiztosítás éves rendezésének eredménye hátralék lehet, amelyet a természetes személy köteles egy összegben megfizetni a hátralékos értesítésben meghatározott határidőn belül.

Az egészségbiztosító társaságnak fizetendő hozzájárulás összege az értékelési alap 14% -a. Az egészségbiztosítás éves elszámolásával kapcsolatos további információkért lásd az egészségbiztosítás éves elszámolása 2019-ben című cikket.

Példa az egészségbiztosító társasághoz történő hozzájárulások kiszámítására a 2019-re benyújtott jövedelemadó-bevallás alapján:

Mária 2019-es jövedelemadó-bevallást tesz be - B típus, ahol csak az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet, 50 000 eurót és az adókiadásokat 45 000 euróban állapítja meg. A jövedelemadó alapja 5000 euró (950 euró adó). Milyen hátralékot számol ki az egészségbiztosító ebből a jövedelemből?

Az adóalap összege az elbírálási alap összegét is jelenti, amely az egészségbiztosítási járulékok kiszámításához szükséges, azaz Mária az éves egészségbiztosítási elszámolásból 700 euró (azaz 14 euró) összegű hátralékot lesz köteles fizetni. 5000 €%).

Az éves egészségbiztosítási elszámolásból származó hátralékot Mária csak 2020-ban lesz köteles megfizetni.

Meg kell jegyezni, hogy az egészségbiztosításra fordított kiadások (az egészségbiztosítás éves elszámolásából származó hátralékok) természetesen csak a következő évben lesznek valósak, az ingatlanok értékesítése után (pl. 2019 júliusában ad el ingatlant, jövedelemadó-bevallást nyújt be) 2020 márciusának végéig, de az éves egészségbiztosítási elszámolással kapcsolatos hátralékos kimutatást csak 2020. szeptemberében adják át neki). Ezért egy személynek a következő két lehetősége van:

  • a befizetett biztosítási díjakra fordított kiadások csak a következő évben kerülnek be az adóbevallásba (ezen ingatlan értékesítéséből származó jövedelem után, pl. 2020-ra), de csak akkor, ha az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem vagy hasonló jövedelem lesz, vagy
  • nyújtson be további bevallást a jövedelemadóhoz arra az évre, amelyben elérte az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet (azaz a 2019-es évre): az adóügyintéző által visszatérített adó túlfizetést kiszámítják a természetes személyre, de ki kell tölteni a visszatérítés iránti kérelmet. az adó túlfizetése a kiegészítő adóbevallásban.

Példa a jövedelemadó túlfizetésének kiszámítására az 2019. évi jövedelemadóra vonatkozó kiegészítő bevallás benyújtása után - az egészségbiztosítási kiadások alkalmazása:

Az előző példából indulunk ki - Mária megfelelő adóbevallást nyújtott be 2019-re, ahol az ingatlan értékesítéséből származó bevétel 50 000 euró, a kiadások 45 000 euró, az adóalap 5000 euró és a jövedelemadó volt, amelyet 950 euró fizetett. 2020-ban, az adóbevallás benyújtása és az adó megfizetése után, az éves egészségbiztosítás elszámolásából késedelmi nyilatkozatot kap, amely alapján 700 eurós hátralékot fizet.

Mária 2020-ban dönt - megfelelő adóbevallás benyújtása után - további adóbevallás benyújtásával, és ezzel az egészségbiztosítással szemben fizetett hátralékkal csökkenti az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmét. Kiadásai tehát 45 700 euró lesznek a kiegészítő adóbevallásban, az adóalap 4300 euró és a jövedelemadó 817 euró lesz. További adóbevallás benyújtása Marynek 133 euró (950 - 817 euró) túlfizetést jelent.