Ügyvédi irodánkban viszonylag gyakran megoldott kérdés az ingatlanszerzési szerződések megírása is. Kiskorúak ingatlanszerzésére/adományozásra, cserére, vételre, eladásra/.a bíróság nem kivétel. Ezeknek a tulajdonjog-átruházásoknak, ahol egyrészt a kiskorú átadó vagy felvásárló, sajátosságaik vannak, és viszonylag hosszú jóváhagyási eljárással járnak.
A magánjogot különösen annak rendelkezése jellemzi, ami azt jelenti, hogy a magánjog területén felmerülő jogviszonyok résztvevőinek saját jogviszonyuk lehet, eldönthetik, hogy jogviszonyba lépnek-e más személlyel vagy sem, és mi lesz a e kapcsolat tárgya.
A Szlovák Köztársaság hatályos törvényei szerint a természetes személyek a 18. életévüket betöltve képesek jogi cselekmények végrehajtására. Addig a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Védjegykönyv) 26. §-a értelmében a törvényes képviselő kiskorú gyermek nevében olyan személyként jár el, aki általában cselekvőképtelen. A Polgári Törvénykönyv 9. szakasza szerint a kiskorúak csak olyan jogi aktusokra képesek, amelyek természetüknél fogva megfelelnek az életkoruknak megfelelő szellemi és önkéntes érettségnek.
Vannak azonban helyzetek, amikor a törvényes gyám nem képviselhet kiskorú gyermeket. A Polgári Törvénykönyv 30. §-a magyarázatot ad, miszerint, ha a törvényes képviselő érdekeinek találkozása a képviselt érdekeivel vagy az azonos törvényes képviselő által képviselt érdekek találkozója van, a bíróság külön képviselőt nevez ki. Ezt követi a 31. §. A családtörvény 2. -a, amely szerint egyik szülő sem képviselheti kiskorú gyermekét olyan jogi aktusok esetében, amelyekben összeférhetetlenség állhat fenn a szülők és a kiskorú gyermek, illetve az azonos szülő által képviselt kiskorú gyermekek között. Ilyen esetben a bíróság gyámot jelöl ki a kiskorú gyermek számára, aki képviseli őt az eljárásban vagy egy bizonyos jogi aktusban (a továbbiakban: konfliktusgondnok).
Abban az esetben, ha a kiskorú jogviszony tárgya, ill. olyan jogi aktushoz, amely nem felel meg az életkorának megfelelő szellemi és önkéntes érettségének, a kiskorú jogi aktus bíróság általi jóváhagyásának intézetét kell alkalmazni, vagyis nem csak az ingatlan.
A jogalkotási eljárást a polgári perrendtartás 119. §-a tartalmazza, amely szerint ha a kiskorú nevében törvényes képviselő által végrehajtott jogi aktus érvényességéhez a bíróság jóváhagyása szükséges, a bíróság jóváhagyja azt, ha a kiskorú érdeke.
A Nagyszombati Járásbíróság a 26P/8/2015 határozatában hangsúlyozta, hogy "ha egy ilyen jogi aktust a bíróság nem hagyna jóvá, az érvénytelen lenne".
Hasonlóképpen, a zsolnai regionális bíróság a 9CoP/76/2013 határozatban kijelentette, hogy "a törvényes képviselők is kötelesek kezelni az általuk képviselt személyek vagyonát, kivéve, ha ez rendes ügy, a vagyon elidegenítéséhez bírósági jóváhagyás szükséges ( A Polgári Törvénykönyv 28. §-a). Azok a következmények, azaz, hogy a szerződés tartalma egyformán és feltétel nélkül kötelezővé válik a szerződő felek számára, csak az érvényes szerződésből fakadnak. A szerződés az érvényes szerződéssel egyidejűleg lép hatályba. a nem önálló vállalkozóként működő JT - Z. és az indítványozó között létrejött adásvételi szerződés jogi aktusát a Polgári Törvénykönyv 28. §-a előírta. Addig a szerződés feleinek a jogi aktust jóváhagyó bírósági döntésig nem voltak kötelező érvényű joghatásokat, mivel a fellebbviteli bíróság véleménye szerint a szerződéses felekre vonatkozó kötelező hatások bekövetkezése a jogi aktus bíróság általi jóváhagyásától függött. "
Az olyan jogi aktus végrehajtásának folyamata, amelyben az egyik alany kiskorú gyermek, több szakaszból áll, amelyeket a következő szövegben írunk le.
1. szakasz: Gyám kinevezése
A Ptk. 28. §-a értelmében a törvényes képviselők kötelesek az általuk képviselt személyek vagyonát is kezelni, és ha ez nem rutinszerű ügy, akkor a vagyon elidegenítéséhez a bíróság jóváhagyása szükséges. Így abban az esetben, ha a szülők szeretnék, pl. adjon gyermekének valami értékes dolgot, pl. autó vagy ház, vagy ha értékes tárgyat akarnak vásárolni egy harmadik féltől, a vevő kiskorú, vagy a tulajdonjogot átruházzák a szülőről a gyermekre vagy fordítva, akkor szükséges, hogy egy ilyen jogi aktust egy bíróság, mert egyértelmű, hogy ez nem általános dolog.
Amint egyértelmű a jogi lépések iránti akarat, meg kell fontolni, hogy összeférhetetlenség áll-e fenn a kiskorú gyermek szüleinek képviseletében. Ha ilyen összeférhetetlenség merül fel, pert kell indítani és gyámot kell kinevezni egy adott jogi aktus megkötésére, és ennek a személynek bele kell egyeznie az őrizetbe.
Szemléltetésképpen hozok egy példát: Egy anya és apa a házát a fiának akarja adományozni. E jogviszony alanyai az adományozó oldalán állnak: anya és apa, valamint a megajándékozott kiskorú gyermeke. Mivel a szülőknek el kell veszíteniük e jogi aktus kizárólagos tulajdonjogát, összeférhetetlenség merül fel, és gyám kijelölésére bíróságot kell felkérni. A szülők ezért arra kérik a bíróságot, hogy jelöljön ki egy harmadik személyt (gyámot), aki kifejezi akaratát a kiskorú gyermek nevében, azaz. j. adományozási szerződést írt alá, mivel a kiskorú adományozó kiskorú miatt nem teheti meg.
A gyám kinevezésére irányuló javaslat alapján a bíróság felméri a ténybeli és jogi helyzetet, és eldönti, hogy kinevezi-e az ügyben gyámként javasolt személyt (ez elsősorban a kiskorú közeli személye, aki várhatóan a kiskorú érdekében jár el).
Ha egy gyámot kineveztek, és a bíróság felhatalmazta a gyámot, hogy kifejezze akaratát a kiskorú nevében, jogi aktusra kerülhet sor. Visszatérve a fenti példához, a gyám csak a bíróság jóváhagyása után írhat alá adományozási megállapodást a kiskorú, mint ajándékozott nevében.
2. fázis: Jogi aktus bíróság általi jóváhagyása és konfliktusgondnok kinevezése
A kiskorú nevében gyám által végrehajtott jogi aktus még nem lép hatályba. Ennek oka éppen a Ptk 28. §-a, ill. ust. A Polgári Perrendtartás 119. §-a, nevezetesen egy jogi aktus, esetünkben ajándékozási szerződés bíróság általi jóváhagyása szükséges. Az eljárás fele a törvényes képviselő (anya, apa) és a konfliktusok gyámja. Ezen a ponton egy másik fontos lépés következik, nevezetesen az ún konfliktusgondnok.
A konfliktusgondnok az a személy, aki véleményt nyilvánít az ügy tárgyáról, és kötelessége kideríteni, hogy a jogi aktus a kiskorú gyermek érdekében áll-e vagy sem.
A gyám és az ütközéses gyám intézményei gyakran összekeverednek. A különbség közöttük az, hogy a gyámot leggyakrabban a törvényes gyám (szülő) jelöli ki, hogy kifejezze akaratát a képviselt személy nevében.
Kiskorú gyermekekkel kapcsolatos bármely jogi eljárásban konfliktusgondnok vesz részt. Feladata a kiskorú érdekeinek védelme és annak biztosítása, hogy a bíróság által jóváhagyandó jogi aktus a kiskorú gyermekében legyen. A konfliktusgondnok a Szociális és Családügyi Munkaügyi Hivatal, a gyermekek szociális jogi védelméről szóló törvény és a szociális gondnok, ill. meghatalmazott alkalmazottja az ust alapján. törvény a szociális jogi védelemről. A konfliktusgondnokot, akárcsak egy klasszikus gyámot, a bíróság nevezi ki. Előfordulhat az is, hogy az ütköző gyám nem tud részt venni a tárgyaláson, és hiányát igazolja. Ilyen esetben a bíróság, feltéve, hogy az ütköző gyám hozzájárulását adta és véleményt fűzött a tárgyhoz, a bíróság az ő jelenléte nélkül dönt.
3. szakasz: Jogi aktus bíróság általi jóváhagyása
Miután az ütköző gyám véleményt fűzött a javasolt jogi aktushoz, a bíróság felméri a ténybeli és jogi helyzetet, és dönt arról, hogy jóváhagyja-e a jogi aktust. A területi illetékességű bíróság az a bíróság, ahol a kiskorú lakóhelye a szülők megállapodása alapján történik.
A teljesség kedvéért szeretnék példákat hozni a bíróságok döntéshozatali gyakorlatából, ahol a bíróság nem hagyta jóvá a kiskorúval kapcsolatos jogi aktust:
Trencséni regionális bíróság, 2013. július 16-i 6CoP/63/2013:
Az OS elutasította a kiskorúak PA-jának jóváhagyására vonatkozó javaslatot. A nagyszülők, mint a kiskorú adományozók adományozói, adományozási szerződésükben saját javukra, valamint a befogadók édesanyja javára zálogjogot adományozás tárgyában fedeztek, amely a szolgalmi ingatlan jogából áll. a befogadók nagykorúságának elérése után. A kiskorúak gondnoka úgy vélte, hogy a szerződést nem kiskorúak érdekében kötötték meg, mivel az adományozók és az anya fenntartja a jogot az ingyenes lakhatásra és használatra, amelyben nem kell részesednie a lakásköltségekben, valamint a beleegyezés jogát ingatlan értékesítéséhez a nagykorúság elérése után.
Regionális Bíróság in Pozsony 20CoP/19/2016 z 2016.09.28:
Az OS úgy döntött, hogy nem hagyja jóvá a kiskorú nevében egy konfliktusgondnok által az öröklési eljárásban végrehajtott jogi aktust. A kiskorúnak az örökség nettó értékének 1/2-át kitevő részét az örökségből csak a nagykorúság elérésének napján kellett megszereznie, amely ebben az esetben több mint 10 évvel volt. A bíróság álláspontja szerint ez indokolatlanul hosszú időtartam volt a kiskorú örökségrész kifizetésére, mivel a kiskorú részesedést szerezhetett a szóban forgó ingatlanban. A kiskorú örökös javára pl. elszámolás, ha a vagyonkezelő vagyonának társtulajdonosa maradna, vagy ha a vagyonkezelő teljes vagyonát a vagyonkezelő felesége (kiskorú anyja) szerezné meg azzal a kötelezettséggel, hogy rövid időn belül (pl. az öröklési döntés jogerőre emelkedésétől számítva 1 hónapot fizet). Ez utóbbi esetben a pénzeszközöket akkor értékelnék, amikor a kiskorú nagykorúvá válásáig letétbe helyezték őket a pénzintézetben.
Visszatérve példánkra: a bíróság által jóváhagyott ajándékozási szerződés, amelyben az alany kiskorú, mint címzett, csak a jogi aktust jóváhagyó bírósági határozat érvényességével lép hatályba. Csak ezután lehet benyújtani a járási hivatal kataszteri osztályához javaslatot az ingatlan kataszter letétbe helyezésére. A normál gyakorlatban annak érdekében, hogy a kiskorú jogi aktus korábban jogerőre emelkedhessen, a bírósági eljárásban részt vevő felek gyakran lemondanak a fellebbezés jogáról, ezért a határozat a bírósági határozat utolsó fél részére történő kézbesítésének napján válik jogerőre.
ÖSSZEFOGLALÁS
Nyilvánvaló, hogy a kiskorúak számára a jogi aktus végrehajtása egyáltalán nem könnyű. A kérdés teljessége érdekében ismét felsorolom a kiskorú jogi aktusának jóváhagyásának egyes lépéseit:
1./Annak értékelése, hogy van-e összeférhetetlenség a tervezett jogi aktusban.
2./Ha nincs összeférhetetlenség, akkor a törvényes képviselő kifejtheti a kiskorú akaratát. Ha összeférhetetlenség áll fenn, a bíróságnak gondnokot kell kineveznie.
3./A gyámnak bele kell egyeznie a gondnokságba, és ezt követően a bíróság külön határozatban gyámként kinevezi.
4./A gyám megmutatja a kiskorú iránti akaratát - jogi aktust hajt végre (aláírja a szerződést).
5./Kiskorú jogi aktus jóváhagyása iránti kérelem benyújtása az illetékes bírósághoz.
6./A bíróság konfliktusgondnokot jelöl ki (Munkaügyi, Szociális és Családügyi Hivatal).
7./A konfliktusgondnok véleményt nyilvánít arról, hogy a jogi aktus összhangban áll-e a kiskorú érdekeivel.
8./A bíróság felméri a ténybeli és jogi helyzetet, és dönt arról, hogy jóváhagyja-e a kiskorú jogi aktusát.
9./A bírósági határozat érvényességével a kiskorú jogi aktus joghatásokat szerez.
Előnyök és hátrányok a kiskorú számára
Nem lehet egyértelmű választ adni, mivel az az egyes esetek összes körülményének értékelésétől, a jogi aktus indokainak értékelésétől függ, mind a kiskorú számára nyújtott előnyök, mind pedig a felek szempontjából. a szerződés másik oldala, valódi indítékaik.
Ezek olyan esetek, amikor az ingatlant kiskorúaknak adják át a felnőtt családtagok vagyonának megmentése érdekében, és ezeket az intézkedéseket elvileg csak pl. az adományozó, mint adós, elkerülte a határozat végrehajtását azáltal, hogy végrehajtási eljárásban értékesítette az ingatlant. Itt kell megemlíteni az Art. A Polgári Törvénykönyv 42a/§-a, amely szerint a hitelező követelheti a bíróságtól, hogy az adós (esetünkben adományozó) jogi aktusai, ha azok csökkentik a hitelező végrehajtható követelésének kielégítését, jogilag hatástalanok vele szemben. Ez a jogellenes cselekmény elleni fellépés joga az adósok által az elmúlt három évben végrehajtott cselekmények esetében hitelezőjének lerövidítése céljából, ha ezt a szándékot a másik félnek tudnia kellett.
A fentiekből következik, hogy nem A kiskorú ingatlanok minden elidegenítése, amikor tulajdonosváltás történik, és amelyhez a bíróság hozzájárulása szükséges, számára az a haszon, amely reálisan elvárható a tulajdonjogtól.
A gyám és a konfliktusgondnok szerepe sem tekinthető formális cselekedetnek, támaszkodva annak bírósági jóváhagyására kommentár nélkül. Végül az eljárásban eljáró bíróság köteles megállapítani a tényleges helyzetet, és köteles más bizonyítékokat is gyűjteni, mint amelyeket a felek javasolnak.. Az is igaz, hogy ha a fél kiskorú, aki képes kifejezni saját véleményét, a bíróság meghallgathatja őt. A bíróság életkorának és érettségének megfelelő módon kikéri a kiskorú véleményét.
Az ingatlanok kiskorúak általi megszerzése a vagyon rendezésének egyik módja, pl. nagyszülők életük során, de ez a kiskorúak vagyona magával hozza a buktatóit is, amelyek maguk az ingatlan kezelésével (áram, gáz, befektetési megoldások stb.), valamint a kiskorú tulajdonában lévő ingatlan elidegenítésével járnak.
A nagykorúság eléréséig ismét szükség lesz a bíróság beleegyezésére a kiskorú ingatlanügyletekkel kapcsolatos jogi aktusának jóváhagyásához (vásárlás, adományozás, csere, eladás).
Végezetül szeretnék megjegyzést fűzni az internetes benyújtási modellek és szerződések tartalékához is. A törvények megváltoztatásakor az interneten közzétett javaslatok minták nem feltétlenül felelnek meg a hatályos jogszabályoknak, mind tartalmi szempontból (pl. A kiskorú előnyének értékelése), mind az eljárási jog szempontjából. Ennek eredménye lehet az eljárás elhúzódása, vagy akár maga a kérelem bírósági elutasítása.