jelzálog

15.4. 2015 18:47 Mivel a jelzálog szó szerint "személyre szabott" termék, nehéz biztosan megmondani, melyik bank a legjobb a lakások finanszírozására. Az év jelzálogának szervezői egymás után másodszor próbálkoztak.

A cél azonban nem a nyertes egyértelmű meghatározása volt, hanem főleg azoknak a kritériumoknak a rámutatása, amelyeket az ügyfeleknek maguknak kell figyelembe venniük a jelzálog kiválasztásakor. Nem mindig csak a kamat számít.

Az emberek hangját figyelembe vették

Az előző évhez képest csökkent a kamat súlya, és a zsűri figyelembe vette az ügyfelek véleményét is az egyedi jelzáloghitelek népszerűsége formájában. A piaci részesedés önmagában azonban megtévesztő lehet. A termék minőségén túl az ügyfelek konzervatív megközelítéséről beszél, akik automatikusan a hagyományos banki szereplőket választják. Ez az egyik oka annak, hogy a zsűri értékelte a jelzálogkölcsönök piaci részesedésének fenntartását az előző időszak kiskereskedelmi szegmensének piaci részesedéséhez képest. Egyszerűen fogalmazva: a bank jelzálogkölcsönök révén szerez új ügyfeleket, vagy éppen ellenkezőleg, elküldi őket a versenyre?

A rendelkezésre álló adatok szerint a Sberbank a legsikeresebb játékos, őt követi az UniCredit és a csehszlovák kereskedelmi bank. A TREND becslései szerint a Prima banka nagyon jól teljesítette volna ezt a kritériumot, de nem adta meg a szükséges adatokat, ezért nem értékelték. Érdekes, hogy más bankok, különösen a három nagy bank - a Slovenská sporiteľňa, a VÚB és a Tatra banka - mutatják a legnagyobb piaci részesedést, de az ügyfelek egy részét a fent említett közepes méretű szereplők veszik át.

Ki a legolcsóbb?

Nehéz egyértelműen meghatározni a legolcsóbb bankot. Míg tavaly a zsűri értékelte az átlagos reálkamatlábakat, az idén a legalacsonyabb deklarált kamatlábakkal dolgozott. Az idei értékelés előnye tehát a válasz arra a kérdésre, hogy mennyibe kerül a legalacsonyabb kamatláb, és egyáltalán megtérül-e. A Fincentrum elemzői modellpéldákkal illusztrálták a lehető legalacsonyabb arány elérésének teljes költségét. A gyakorlatban biztosítás vagy hitelkártya, ha használatuk hozzájárul a kamatcsökkentéshez. Amint az a táblázatból kiderül, bár az UniCredit kínálta a legalacsonyabb díjat, kéri az ügyfelet, hogy kössön életbiztosítást annak megszerzéséhez. Végső soron ez azt jelenti, hogy a hitel teljes összege öt év alatt kevésbé csökken, mint más bankok magasabb kamatlábai esetén.

A keresztértékesítés hatása a havi költségekre 2/2

1 Olyan ügyfél esetén, aki átirányítja a fizetést a bankba, de más szolgáltatásokat nem vesz igénybe; 2 A legalacsonyabb ráta, amelyet a bank nyújthat, ha az ügyfél minden további szolgáltatást igénybe vesz; 3 Egy példa egy 30 éves gyermektelen ügyfél kiszámítására
FORRÁS: Fincentrum

A kamatkritérium értékelésénél a zsűri tagjai figyelembe vették a fent említett példát, de egyéb kritériumokat is, ideértve a ténylegesen nyújtott kamatlábakra vonatkozó saját statisztikájukat is. A szavazási eredmények szerint az Oberbank kínálja a legolcsóbb jelzálogkölcsönöket. Mindazonáltal jobban hitelképes ügyfelekre összpontosít, alacsonyabb LTV-vel (hitel-érték, a hitelösszeg és az ingatlanár aránya). A második helyen a VUB áll a Tatra banka összesített győztese előtt. A tavalyi mBank győztes és a Slovenská sporiteľňa piaci egység megosztja a negyedik helyet a nyereménykategóriában. Fontos, hogy magát a kamatot a kamatláb hossza szerint értékeljük, vagyis azt az időszakot, amely alatt a havi fizetés nem változik. Általában a kamatláb alacsonyabb, rövidebb rögzítéssel. Hosszú távon azonban például a három százalékos arány előnyösebb lehet, mint a két százalékos arány. A kamatláb rövid távú rögzítése egy évre a meredek emelkedés kockázatát jelenti. Ha megváltozik a piaci helyzet és drágulnak a jelzálogkölcsönök, az ügyfél kellemetlen helyzetbe kerülhet, amikor az árfolyam váratlanul háromról hat százalékra emelkedik. Ez az egyik oka annak, hogy az ügyfeleknek a pénz árának jövőbeli alakulására kell figyelniük a rögzítés kiválasztásakor.

A kamatláb esetében érdekes, hogy a nyertes Tátrai banka a mintapéldában a legmagasabb felárat kínálta a közölt alapkamathoz képest. Így a piaci trojka általános győzelmének alacsonyabb arányánál más - homályosabb kritériumok mellett döntöttek.

Melyik LTV bank engedélyezi?

Több, mint maga a kamatláb, sok ügyfél számára ez azt jelenti, hogy a bank hajlandó a lehető legtöbb hitelt felvenni az ingatlan vételárából. Általában az LTV, vagyis a jelzáloggal terhelt ingatlan hitelösszege magasabb, különösen azokon a területeken, ahol a bankok a lakások drágulására számítanak. Vagy hogy az árak legalább nem esnek. Az ok viszonylag egyszerű. Ha a hitel nem sikerül, a bank a kialakított ingatlan mielőbbi értékesítésével kívánja kielégíteni igényét. Gyakran még a piaci érték alatt is. Ha a bank 45 ezret kölcsönzött egy 50 ezer hitelhez, de a kényszerértékesítés idején ugyanazon lakások ára 40 ezer euróra esne, a bank veszteséges.

Ezért kínálják a legnagyobb LTV-ket a nagyvárosokban. Például legfeljebb hat bank kínál 100% -os finanszírozást egy pozsonyi lakáshoz, nevezetesen a Slovenská sporiteľňa, a VÚB, a Tatra, a ČSOB, az UniCredit és az mBank. A Sberbank és az OTP maximum 90, a Prima banka pedig az Oberbank 80 százalékot kínál. A VUB (maximum 80 százalék) és a ČSOB (85 százalék) már nagyobb óvatosságról beszél ugyanazzal a kérdéssel, amely a regionális településeken kívüli lakásokra irányul. Érdekes módon a Sberbank és az OTP továbbra is 90 százalékon marad.

Az év jelzáloga 2015 1/2
(pont)

FORRÁS: zsűri értékelése

A zsűri tapasztalatai szerint ebben az esetben a legésszerűbb a ČSOB-vel, az UniCredit bankkal, az mBankkal, valamint a Tatra bankával és a Slovenská sporiteľňa-val kapcsolatba lépni. Az OberBank a legrosszabb ebben a kritériumban, mivel inkább hitelképes, magasabb részvételű ügyfeleket kedvel. Ezért jutalmazza őket alacsonyabb árfolyamon. A bankoknak az NBS korlátozásai miatt fokozatosan újra kell értékelniük a felajánlott LTV-t. Ez év júniusáig a 90–100 százalékos LTV-vel rendelkező új hiteleknek a jelzálog-állomány legfeljebb negyedét kell kitenniük.

A legkönnyebb a VUB-ban

A szlovákok számára a VUB-ban és a Tátrai bankban lehet a legegyszerűbben jelzálogkölcsönt intézni. A zsűri értékelése szerint a Slovenská sporiteľňa, a Prima banka és a ČSOB is kevésbé mutat adminisztratív összetettséget. Az MBank a legrosszabb minősítést érte el. A lengyeleknek azonban sikerült az átláthatóság és a díjstruktúra kategóriái. Bár az mBank átlátszó, ez nem minden területen érvényes. Mint külföldi bank fiókja, nem teszi külön közzé üzleti eredményeit Szlovákia vonatkozásában, és a szakmai közvélemény nem tudja felmérni, hogy és hogyan teljesít. A feltételek rugalmasságának és az ajánlat bonyolultságának kategóriájában a zsűri a Tatra banka, a VÚB és a Slovenská sporiteľňa nagy játékosai mellé állt.