A pozsonyi Közgazdaságtudományi Egyetem Adózási és Adótanácsadási Tanszékén végzett, adótanácsadóként regisztrált a Szlovák Adótanácsadói Kamara nyilvántartásában. Elsősorban a jövedelemadó és a hozzáadottérték-adó területével foglalkozik a kis- és középvállalkozásokra történő alkalmazással.
Milyen kötelezettségei vannak az ingatlanokat az Airbnb platformon keresztül bérlő személyeknek a jövedelemadó és az általános forgalmi adó szempontjából?
Az Airbnb egy alternatíva annak eldöntésekor, hogy hosszabb ideig vagy csak rövid ideig bérel-e ingatlant, hogy ezen a platformon keresztül szállást biztosítson a vendégeknek. A cikk középpontjában a bérbeadók rövid távú bérlésből származó jövedelmének adózása áll, az Airbnb digitális szállásplatformon keresztül.
Bár a bérbeadók számára számos cikk, irányelv és irányelv található a bérleti jövedelem adóztatásának folytatásáról a hagyományos bérleti ingatlanok (hosszú távú bérleti szerződések) esetében, ez rövid távon első pillantásra nem biztos, hogy nyilvánvaló. -távú szállás az Airbnb-n keresztül. Ennek oka nem pontosan összefüggő törvényi rendelkezések, irányelvek vagy tájékoztatás az adózók eljárásáról az Airbnb-től származó jövedelem esetén. Ezért figyelembe kell venni a rövid távú bérlet és a kapcsolódó szolgáltatások nyújtásának tevékenységét.
További cikkeket a bérlés témájával kapcsolatban az Ingatlankölcsönzés részben talál.
A rövid távú szállás biztosításának tevékenysége az Airbnb szálláshelyén
Elvileg az a személy, aki vagyonát az Airbnb platformon regisztrálja, egy bizonyos helyiség vagy az egész ingatlan (lakás, családi ház, lakás stb.) Bérlésének lehetősége mellett felajánlja a vendégek számára is szükséges kapcsolódó szolgáltatásokat. maradj és töltsd az éjszakát. Ide tartozik például ágyak, tiszta ágynemű, WC-papír vagy törölközők stb. A klasszikus hosszú távú bérléstől eltérően nem várható, hogy a vendégeknek (mint az ingatlan bérlőinek) maguknak kelljen nyújtaniuk ezeket a szolgáltatásokat. Ez a különbség a klasszikus ingatlanbérléstől.
Az Airbnb-n keresztül történő rövid távú szállás biztosításának jellege tehát magában foglalja a bérléshez kapcsolódó alapvető szolgáltatásokat (energia, fűtés, víz, internet, televízió) és egyéb kiegészítő szolgáltatások, például takarítás vagy vendéglátás.
Szállás biztosítása már az Airbnb-n keresztül szorosan kapcsolódik a szállásszolgáltatások nyújtásához. Az Airbnb-n keresztül a szállás nem sorolható be egyértelműen a szállásszolgáltatások nyújtásába, mint például a szállodák, apartmanok és szállók esetében. A tevékenységek fenti jellege alapján azonban feltételezhető, hogy ez inkább ebbe a kategóriába tartozik. Ezt jelzi az a tény is, hogy az ügyfelek gyakran előre döntenek a szállodákban, apartmanokban, hostelekben vagy az Airbnb-n keresztül magánkézben kínált ingatlanokban történő szállás között. Ebből a szempontból az összes fenti szállásformát szállásszolgáltatásnak kell tekinteni.
Szükséges azonban minden esetet külön-külön figyelembe venni. Ezért fontos, hogy ingatlanja bérbeadója egyéb kiegészítő szolgáltatásokat kínál-e az Airbnb-n keresztül, és azt is figyelembe kell venni, hogy ez haszonszerzés céljából végzett rendszeres tevékenység-e.
A lakás egyszeri közvetítése ezen a platformon keresztül még nem minősül vállalkozásnak. A vállalkozás a Kereskedelmi Törvénykönyv és a Kereskedelmi Engedélyezési Törvény alapján "folyamatos tevékenységet jelent, amelyet önállóan, saját nevében és saját felelősségére végeznek profitszerzés céljából".
Ha ingatlanjainak az Airbnb digitális platformon keresztül kínált ajánlata olyan szállásszolgáltatásokat nyújt, amelyeket folyamatosan nyújtanak, és amelyek megfelelnek a vállalkozás definíciójának, akkor üzleti tevékenységről van szó, és kereskedelmi engedélyre van szükség, valamint regisztrálni kell az adóhivatalnál.
Szálláshelyszolgáltatások az Airbnb-n keresztül, szemben a bérleményekkel és a jövedelemadóval
Abban a konkrét esetben, amikor azt feltételeznénk, hogy az ingatlan bérbeadója az Airbnb-n keresztül az alapbérleti szolgáltatások mellett semmilyen más szolgáltatást nem nyújt, így nem készíti elő az ingatlant "éjszakai tartózkodásra", vagy nem biztosít ételt például a bérlőknek. . Törvény 3. -a. 595/2003 Coll. a jövedelemadóról (a továbbiakban: jövedelemadóról szóló törvény). Ebben az esetben az adóhivatalnál történő regisztráció is szükséges, de a kereskedelmi engedély hivatalnál nem szükséges regisztráció, mivel ez nem vállalkozás.
A jövedelemadó nyilvántartásba vétele a helyi illetékes adóhivatalban annak a hónapnak a végét követő hónapig szükséges, amikor a Szlovák Köztársaságban a bérbeadó megkezdte az ingatlan bérbeadását, amennyiben más okokból még nincs bejegyezve jövedelemadóra. Például, ha a bérbeadó már üzleti tevékenységet folytat és elkezdi bérelni az ingatlant, további regisztráció nem szükséges.
A bevétel elérésének előnyei között a 6. §. A jövedelemadóról szóló törvény 3. cikke tartalmazza például azt a tényt, hogy nem szükséges könyvelést vezetni, hanem csak adónyilvántartást kell vezetni (ha a bérbeadó az adóbevallás benyújtásakor valós költségeket igényel, akkor egyösszegű kiadások nem igényelhetők). Az adónyilvántartásoknak nincs előírt formájuk, ezért egyszerű Excel-táblázat formájában is elkészíthetők. Az ilyen jövedelemből nem fizetnek egészségügyi vagy társadalombiztosítási járulékot. Bérbeadók, akik jövedelmet szereznek a 6. §. A jövedelemadóról szóló törvény 3. cikkének értelmében lehetősége van a bérelt ingatlant kereskedelmi ingatlanba foglalni, és ezáltal kibővíteni az adóbevallásban elismert kiadások körét.
A bérbeadó azonban még ilyen ingatlan bérbeadás esetén is kereskedelmi engedély alapján dönthet e tevékenység végzéséről.
Mint fentebb említettük, az ingatlan bérlése az Airbnb platformon keresztül olyan koncepciót hoz létre, amely inkább szállásszolgáltatás nyújtásának tekinthető. Ilyen esetben a 6. § (2) bekezdése szerinti üzleti tevékenység végzése. Törvény a jövedelemadóról. A szállásszolgáltatás megkezdése előtt ID-számot kell kérni a Kereskedelmi Engedélyezési Hivatalnál. Lehetőség van kereskedelem működtetésére a kereskedés nyilvántartásba vételének napján vagy egy későbbi napon, amelyet az értesítés a kereskedés kezdetének napjaként jelöl meg.
A bérleti jövedelemmel szembeni előny a 6. § (4) bekezdése szerint A jövedelemadóról szóló törvény 3. cikke alapján átalányköltségek alkalmazhatók. Igaz, hogy az a lízingbeadó, aki nem héa-fizető (vagy csak az adóidőszak egy részében volt héafizető), az üzleti és egyéb önálló vállalkozási tevékenységből származó teljes jövedelem 60% -ának átalányát igényelheti. legfeljebb 20 000 euró, plusz a befizetett illetékek. Alternatív megoldás a valódi költekezés, amelyik egy adott esetben jobban megéri. További előnyök például az adóalap nem adóköteles részeinek alkalmazása, valamint az adóveszteség elismerésének és levonásának lehetősége.
A kereskedelemből származó jövedelemmel rendelkező vállalkozók kettős könyvelést vagy egyszerű könyvelést vezethetnek (hacsak külön törvény másként nem rendelkezik, a vállalkozókat olyan vállalkozásokra terhelik, akik az egyszerű könyvelés rendszerében nem szerepelnek a cégnyilvántartásban), vagy adóbevallást vagy nyilvántartást vezethetnek az átalányköltségek alkalmazásához szükséges mérték. Az adóügyi nyilvántartások vezetése adminisztratív szempontból kevésbé megterhelő a könyveléshez képest, ahol a vállalkozót már könyvelési egységnek tekintik, és a számviteli törvényből fakadó kötelezettségei vannak, például a pénzügyi kimutatások elkészítése.
Az ingatlanok bérlésének előnyeiről és hátrányairól többet megtudhat a 2019-ben kiadott cikkben: Ingatlan bérlése kereskedelemhez vagy kereskedelem nélkül.
Az első és a második esetben azonban az regisztráció szükséges az adóhivatalnál. Az Airbnb bérbeadói jelentős kockázatnak vannak kitéve, ha úgy döntenek, hogy nem adóztatják meg ezt a jövedelmet. Míg a hagyományos bérleményeket nem kell sehol közzétenni, és az adóhivatal számára nehezebben lehet megtalálni, az Airbnb platformon regisztráló és vendégszállást kínáló emberek könnyen láthatók. A Pénzügyi Igazgatóság számára viszonylag könnyű lehet megtalálni azokat a bérbeadókat, akik közzétették az ajánlatukat, és megtudhatja a fizetési portálokon keresztül felmerülő pénzügyi költségek összegét közvetlenül az Airbnb üzemeltetőjének honlapján. Jogosulatlan üzleti tevékenység és adózás elmaradása esetén pénzbírságot szabnak ki a Pénzügyi Igazgatóságra.
ÁFA: Szálláshelyszolgáltatások az Airbnb-n keresztül, szemben a bérleményekkel
A klasszikus ingatlanbérlés és a szállásszolgáltatások közötti különbség a hozzáadottérték-adó tekintetében is felmerül. Az ingatlan vagy ingatlanrész bérbeadása a 38. § (4) bekezdésének megfelelően történik. Törvény 3. -a. 222/2004 Coll. az általános forgalmi adó alól (a továbbiakban: az áfa-törvény is) mentes az áfa alól, de a szállásszolgáltatások áfa-kötelesek. Az áfatörvény 2020-as módosítása megváltoztatta a törvény rendelkezését, amely arról beszél, hogy mit is kell pontosan érteni a szállásszolgáltatás kifejezés alatt.
A szállásszolgáltatások 2020-ig szállodát, motelt, botelt, panziót, turista szállót vagy más szállót jelentettek rövid távú szállás biztosítására, ami három hónapnál rövidebb időtartamú szállást, nyaralót, kempinget és magánszállást jelent.
2020 óta az áfatörvény meghatározza a szállásszolgáltatásokat annak érdekében, hogy ezt a koncepciót az egész EU törvényben egységesítse az uniós szabályozásnak megfelelően. A szállásszolgáltatások új meghatározása a 38. bek. A 4. cikk lehetővé teszi, hogy a bérbeadó helyesen értékelje, hogy az általa nyújtott szolgáltatás valóban ki van-e zárva az 38. § (2) bekezdése szerinti adómentesség alól. Az Áfa törvény 3. -a. A szállásszolgáltatások újdonságnak számítanak az 55.1–55.3 és az 55.9 csoport statisztikai besorolása tekintetében, különös tekintettel a szállodai és hasonló szolgáltatásokra, az idegenforgalmi és egyéb rövid távú szállásszolgáltatásokra, kempinghelyekre, valamint a szálláslehetőségekre a hallgatói szálláshelyeken vagy a munkavállalók kollégiumaiban, de csak azzal a feltétellel, hogy a szállást három hónapnál rövidebb időtartamra biztosítják.
Ezért ha az ingatlant bérlik, ez a szolgáltatás mentes az áfa alól. A szállásszolgáltatások azonban nem tartoznak az adómentes ingatlankölcsönzés hatálya alá.
Mindenesetre figyelemmel kell kísérni a 49 790 eurós forgalmi határt az áfa-fizető nyilvántartásba vételi kötelezettségére (ha a bérbeadó korábban nem volt fizető fél). A fentiek a szállásszolgáltatás nyújtására vonatkoznak, de az ingatlan bérbeadására is, még akkor is, ha adómentes. Az áfatörvény szerint a forgalom magában foglalja többek között az ingatlanszállítási és bérleti szolgáltatások értékét az áfatörvény 38. §-a alapján.
Felhívjuk figyelmét, hogy a forgalom túllépése és a héafizető utáni regisztráció esetén a vállalkozó, mint áfafizető, elveszíti az átalányköltségek felhasználásának lehetőségét. További információ: Átalánydíjas kiadások és áfa-fizetők.
Áfafizetőként azonban a szálláshely-szolgáltató az áfatörvény szabályainak megfelelően utólag levonhatja az áfa-t a szállásszolgáltatási tevékenységéhez kapcsolódó vásárolt termékekről és szolgáltatásokról. Ha az áfafizető héamentes ingatlankölcsönzési szolgáltatásokat nyújt, ezekre a szolgáltatásokra nulla héát vet fel, és nem jogosult levonni az e tevékenységhez kapcsolódó vásárolt áruk és szolgáltatások áfáját. Szerint szállított áruk és szolgáltatások ára mentes az adó alól 06 áfabevallás. Mivel lakás céljára szolgáló ingatlan (lakás, ház, lakás) bérletéről van szó, nem lehet alkalmazni a 38. § (4) bekezdésének rendelkezését. Az áfa-törvény 5. -a, amely kimondja, hogy a fizető dönthet úgy, hogy áfát alkalmaz erre a szolgáltatásra.