Kíváncsian és boldogan vizsgálom meg alaposan azokat a kérdéseket és témákat, amelyeket mások kevéssé tártak fel. Az Účtovná jednotka, s.r.o. vállalkozó társainkkal együtt olyan járdákat fedezünk fel, amelyek legális, de megfizethetőbb módon vezetik őket. Mindennapos partnerem a törvényhozási események és kihívások, amelyekkel a szlovák vállalkozók szembesülnek. Személyes prioritásaim közé tartozik a folyamatos oktatás, és szabadidőmben érdekel a politika, az irodalom és minden új felfedezése.
Milyen kiadások csökkenthetik az ingatlanok (lakások) bérleti díját? Példák tipikus kiadásokra és azok alkalmazásának lehetőségére ingatlan (lakás) bérlésénél.
Tipikus bevételek és ráfordítások ingatlan (lakás) bérbeadásakor
Az ingatlan (lakás) bérléséből származó jövedelem az bérlés, amelyek megállapodás alapján két részre oszthatók, nevezetesen:
- az ingatlan bérbeadásának bérbeadása a bérbeadónak,
- az ingatlan (lakás) használatához kapcsolódó költségek megtérítése, más néven energia és egyéb szolgáltatások megtérítése.
A szokásos helyzet az, amikor a bérbeadó a bérlőtől kapott fizetésekből fizet az egyes szállítók energia- és egyéb szolgáltatásaiért. Ebben az esetben képviselik a bérbeadó számára a bérlőtől kapott kifizetéseket készpénzbevétel, amely ingatlan (lakás) bérbeadásával és az egyes beszállítók javára teljesített fizetésekkel kapcsolatos adókiadások.
Példa 1: Az egyes naptári hónapokra vonatkozó 500 EUR összegű bérleti szerződésről a lakásbérleti szerződés rendelkezik. A bérbeadó díjazása és a lakás használatával kapcsolatos költségek megtérítése egy egységet alkot. A bérbeadó jövedelme 500 euró.
Példa 2: A lakásbérleti szerződésben a megállapodott bérleti díj 380 euró minden naptári hónapra, az energia- és egyéb szolgáltatások díja pedig 120 euró minden naptári hónapra. A bérbeadó jövedelme 500 euró.
A bérbeadó és a bérlő megállapodhat abban, hogy:
- az energia és egyéb szolgáltatások díját a bérlő közvetlenül fizeti az egyes szállítóknak, míg a bérbeadó az energia és egyéb szolgáltatások vevőjeként jár el,
- az energiaellátást és az egyéb szolgáltatásokat közvetlenül a bérlő biztosítja.
Példa 3: A lakásbérleti szerződésben a megállapodott bérleti díj 380 euró minden naptári hónapra, az energia és egyéb szolgáltatások díja pedig 120 euró minden naptári hónapra. A bérbeadó megállapodott a bérlővel abban, hogy az energia- és egyéb szolgáltatásokért fizetett díjakat közvetlenül a bérlő fizeti, és megadta neki a szükséges információkat. A bérbeadó lesz az energia és egyéb szolgáltatások szerződéses vevője. A bérbeadó jövedelme 500 euró.
Számú példában bemutatott helyzet. 3 ok a bérbeadónál nem pénzbeli jövedelem keletkezése. Ez abból adódik, hogy a kiadások megtérítését a bérbeadónak egy másik személy - a bérlő - fizeti. A bérbeadónál ez a nem pénzbeli jövedelem egyszerre adóköltséget jelent.
Példa 4: Minden naptári hónapra vonatkozóan 380 EUR összegű bérleti szerződésről a lakásbérleti szerződés rendelkezik. A Bérbeadó megállapodott a Bérlővel abban, hogy a Bérlő saját felelősségére köteles megszervezni az energiaellátást és egyéb szolgáltatásokat. A bérlő havonta 120 eurót fizet az energia- és egyéb szolgáltatóknak. A bérbeadó jövedelme 380 euró.
Bár a nem példában. 4 bérlő fizet az egyes energia- és egyéb szolgáltatóknak fogyasztás céljából, ezek a fizetések nem eredményezik a bérbeadónak az ingatlan bérlésével kapcsolatos jövedelemtermelést.
Az energiafizetést általában előre teljesítik. Az egyes energiák (pl. Villamos energia, víz, hő, gáz) tényleges fogyasztása szerinti számlázás alapján a bérbeadó elmaradhat vagy túlfizethet.
A Bérbeadó megállapodhat a Bérlővel abban, hogy a számlázás eredményéből adódó különbségek esetén a Bérlő köteles fizetni a Bérbeadónak (hátralék keletkezik), vagy visszajár a Bérlőnek (túlfizetés keletkezik).A bérlőtől az elmaradással kapcsolatos fizetés a bérbeadó jövedelme, amely ingatlan (lakás) bérléséhez kapcsolódik. A túlfizetéssel kapcsolatban a bérlő felé történő kifizetés a bérbeadó költsége, amely ingatlan (lakás) bérléséhez kapcsolódik.
Az egyéb szolgáltatásokért fizetett fizetések elsősorban a következőkért fizetnek:
- az internet,
- televízió,
- koncessziós díjak,
- a lakás üzemeltetésével kapcsolatos szolgáltatások díja az adminisztrátornak (pl. liftek gondozása, hulladékgyűjtés, szennyvízelvezetés, takarítás és világítás).
A lízingbeadó jövedelme a lízingbevevő által a lízingszerződésből eredő kötelezettségek megszegése esetén betétként (vagy biztosítékként) fizetett összeg, valamint a lízingbevevő által a bérleti szerződésben vállalt kötelezettségek megszegéséért fizetett összeg., amelyekre az előleg nem vonatkozik, vagy nem fedezik teljes egészében, például késedelmi kamatok késedelmes fizetés esetén ill pénzbírság az ingatlan használatának elfogadott feltételeinek megsértése miatt (dohányzás és állattenyésztés tilalma, épületmódosítások tilalma, a rendfenntartási kötelezettség megszegése stb.).
Nagy hatással van az ingatlan bérlésével kapcsolatos kiadások alkalmazására ingatlanok beépítése kereskedelmi ingatlanokba. Az ingatlan attól a pillanattól kezdve szerepel a kereskedelmi ingatlanban, amikor:
- a könyvelésben először kerül elszámolásra, ill
- be van jegyezve az adónyilvántartásba.
Kereskedelmi ingatlanokba nem tartozó ingatlanok esetében a fent említett kiadásokon (energiáért és egyéb szolgáltatásokért fizetett díjak) kívül alkalmazható például a következő kiadások is:
- díjat az ügyvédnek a bérleti szerződés megfogalmazásáért,
- ingatlanügynökségek díjazása (jutalék) a bérlet megszervezéséért,
- kaució (vagy biztosíték) visszaküldése.
A kereskedelmi ingatlanba tartozó ingatlan (lakás) bérlésével kapcsolatban igényelhető kiadások ezen felül a kereskedelmi ingatlanokba nem tartozó ingatlanok (lakások) bérletéhez képest:
- tulajdon adó,
- ingatlanszerzéshez nyújtott kölcsön (jelzálog) kamatai,
- ingatlanfenntartási kifizetések (pl. karbantartási alapba, amelyből javításokat, rekonstrukciókat, korszerűsítéseket finanszíroznak),
- értékcsökkenés,
- javítási és karbantartási költségek (pl. egy bérház lakásának javítása),
- műszaki javítások költségei (pl. egy apartmanház felújítása),
- a biztosított ingatlanok biztosítási díjai,
- felszerelés (pl. bútor) és elektronika (pl. készülékek) vásárlása.
Megjegyzés: Annak érdekében, hogy a bérbeadó költségeket igényelhessen az adóbevallásban, könyvelést vagy adónyilvántartást kell vezetnie. E-boltunkban talál egy mintát az ingatlan bérléséről 2017-ben.
Mert a földesúr az a nem monetáris jövedelem magában foglalja a lízingbevevő által elvégzett műszaki értékelést is (a lízingbevevőnél felmerült költségek összegében) abban az adóidőszakban, amelyben:
- a műszaki fejlesztést akkor alkalmazták, ha a bérbeadó a műszaki javítás értékével növelte a bérelt ingatlan belépési (vagy maradvány) árát,
- a bérleti szerződés megszűnt - ebben az esetben a nem monetáris jövedelmet annak a maradványértéknek az összegében határozzák meg, amely a technikai fejlesztésnek akkor lenne, ha lineáris amortizációt alkalmazna.
Ugyanakkor azoknak is lenniük kell a következő feltételek is teljesülnek:
- a műszaki értékelést a lízingbevevőnek a lízingszerződésből eredő kötelezettségein kívül telt el,
- a bérbeadó írásbeli hozzájárulást adott a műszaki értékelés elvégzéséhez,
- a bérbeadó nem térítette meg a bérlőnek a műszaki fejlesztésért felmerült költségeket.
Ha a házastársak közös vállalkozása (BSM) keretében ingatlant bérel, a házastársaknak meg kell osztaniuk a bevételeket és a kiadásokat. Milyen lehetőségek és példapéldák találhatók a Bevételek és ráfordítások megosztása című cikkben, amikor házastársak bérelnek lakást.