szerződések

A kassai P. J. Šafárik Egyetem jogi karán diplomázott, aki az igazságszolgáltatás területén dolgozik és főként a kereskedelmi és munkajogra koncentrál.

Az állam bezárt néhány kiskereskedelmi üzletet a koronavírus elleni küzdelem kapcsán. A bérlő kérhet kedvezményt a bérleti díjból, megtagadhatja a bérleti díj megfizetését, vagy egyszerűen felmondhatja a szerződést?

Sok vállalkozó bérelt helyiségekben működik, amelyekért bérleti díjat fizetnek. A koronavírus okozta pandémiás Covid-19 betegséggel kapcsolatos jelenlegi helyzet problémákat okoz számukra.

Hogyan befolyásolták a vállalkozók bérleti szerződései a Szlovák Köztársaság Közegészségügyi Hivatalának intézkedéseit

A COVID-19 légzőszervi megbetegedések gyors terjedése miatt a szlovák kormány számos intézkedést hozott az emberi egészség védelme érdekében. Hatással tól től 2020. március 30-án néhány kiskereskedelmi és szolgáltató létesítmény továbbra is zárva tart az élelmiszerboltok, drogériák, gyógyszertárak, újságok vagy autójavító műhelyek és a kertészet kivételével. Ezen intézkedés be nem tartása az érintett regionális közegészségügyi hatóság által elkövetett közigazgatási szabálysértésnek minősül. 20 000 euróig terjedő bírság.

A kormányzati intézkedések eredményeként több ilyen is történt A vállalkozók (bérlők) kénytelenek ideiglenesen bezárni tevékenységüket 2020. március 16-tól (kőboltok), t. j. nem folytathatják üzletük üzemeltetését, így a bérelt helyiségeket a bérleti szerződésben megállapodott célnak megfelelően nem használhatják tovább.

A lízingszerződés olyan megállapodás, amelynek keretében a lízingbeadó egy dolgot (pl. Ingatlant) díj ellenében a lízingbevevőre bíz, annak ideiglenes (megállapodás szerinti időtartamra történő) felhasználása vagy kihasználása érdekében. Ez az üzleti környezetben a leggyakoribb írott nem lakossági bérleti szerződés a bérbeadó (a hely tulajdonosa) és a bérlő (vállalkozó, a hely használója) között kötött egy adott üzleti célból (pl. ruhaüzlet, kávézó stb. működtetése céljából).

A koronavírus hatása a bérleti díjakra

A bérleti szerződésben a bérbeadó és a bérlő a törvényen kívül és a vonatkozó jogszabályi előírásoktól eltérően több helyzetet is szabályozhat. A lehetőségek értékelésekor a feleknek először a bérleti szerződésük szövegére kell összpontosítaniuk. Ez azt jelenti, hogy adott körülmények között külön szükséges értékelje az egyes bérleti díjakat különösen, hogy a jelenlegi koronavírus-járvány és az azzal összefüggésben hozott intézkedések tartalmazzák-e például:

  • vis major meghatározott a bérleti szerződésben
  • képtelenség a szerződés teljesítésére
  • meghiúsítva a szerződés célját

Ezért először is ellenőrizni kell, hogy a bérlet tartalmazza-e a vis maior fogalmát, amely vírusos vagy más betegségek terjedésével jár, vagy tartalmaz-e bármilyen más olyan megállapodást, amely alapján a bérlő igényelhet bérleti díjat, vagy előnyös lehet-e a számára bármelyik fél az adott helyzetben. Ha a lízing nem tartalmaz ilyen rendelkezéseket, a lízingbevevőnek alig van esélye a bérleti díj csökkentésének vagy elmaradásának követelésére.

A koronavírus (COVID-19), mint vis maior a bérleti szerződésekben

A vis maior a jogszabályokban nem meghatározott fogalom. Általában jogi tény, amely rendkívüli, előre nem látható, elkerülhetetlen és ártatlan eseményből áll, amely némi kárt okoz. Lehet például természetes esemény vagy sérthetetlen állami szabályozás.

Szintén koronavírus (COVID-19), ill. az állam ezzel kapcsolatos intézkedései beláthatatlan körülmények, amelyek a szerződő felek akaratától függetlenül merültek fel, azaz j. a felek nem okozták. Fontos azonban, hogy a bérleti szerződés tartalmaz-e ilyen vis maior megállapodást vagy sem.

A bérleti szerződés vis maior megállapodást tartalmaz

Ha a bérleti szerződés tartalmaz vis maiorra vonatkozó rendelkezést, az azt jelenti, hogy erről a koncepcióról a bérleti szerződés közvetlenül megállapodik, azaz j. a szerződés szabályozza, hogy a feleknek vis maior esetén hogyan kell eljárniuk, és milyen következményekkel járnak.

Minden olyan bérleti szerződésre szükség van, amely vis maior rendelkezést tartalmaz értékelje, hogy a koronavírus (COVID-19), ill. a kapcsolódó kormányzati intézkedések a vis maior szerződéses meghatározása alá tartoznak. Ha igen, akkor tovább kell értékelni, hogy a koronavírus vagy kapcsolódó intézkedések, voltak a nemteljesítés valódi okai megfelelően és időben, vagyis hogy a koronavírus, mint vis maior, ok-e a szerződéses kötelezettség elmulasztásának.

Abban az esetben, ha a koronavírus és annak utólagos intézkedései a bérleti szerződés szerint az ún vis major, igazolhatja a bérleti szerződés be nem tartását, t. j. például a bérlőnek a bérleti díj megfelelő és határidőre történő fizetési kötelezettségének elmulasztása. Ez azt jelenti Ilyen esetben a bérlő nem lenne felelős a bérleti díj fizetési kötelezettségének elmulasztásáért, ill. jogosult lenne a bérleti díjak ideiglenes megtagadására.

Sok lízing azonban az internetről származó modelleken alapul, amelyek gyakran nem gondolnak vis maior helyzetre. A vis maior inkább a szállítási szerződésekre vonatkozik. Ez egy példa arra a helyzetre, amikor sokan visszatérnek a jogi szolgáltatásokba történő befektetésekhez. A rendelkezésre álló alternatívák valószínűleg attól függnek, hogy mi került figyelembe vételre a szerződés kidolgozása során

A bérlet nem tartalmaz vis maior megállapodást

Ha a bérleti szerződés nem tartalmaz vis maiorra vonatkozó rendelkezéseket, bérleti viszony a koronavírus (COVID-19) miatti szerződéses kötelezettség be nem tartásáról a vonatkozó jogszabályok irányadók (a nem lakóhelyiségek bérletéről és albérletéről szóló törvény, a kereskedelmi törvénykönyv és a polgári törvénykönyv). Ezek a törvények azonban nem tartalmazzák a vis maior és az ezzel járó következmények szabályozását, kivéve a kártérítés szabályozását (Kereskedelmi Törvénykönyv 374. § (1) bekezdés).

Ez azt jelenti, hogy a koronavírus, ideértve a kormányzati intézkedéseket is, mint vis maior esete ilyen esetben nem mentesíti a szerződő feleket a kötelezettségeik megfelelő és határidőre történő teljesítése alól, vagyis a bérlő köteles a bérleti díjat továbbra is a megbeszélt összegben és időszakban fizetni. Természetesen lehetőség van arra, hogy az állami intézkedések időtartama alatt a felek tárgyaljanak a bérlet feltételeinek megváltoztatásáról.

Tanács: A jövőben a vállalkozók előre felkészülhetnek egy hasonló helyzetre azáltal, hogy a bérleti szerződés szövegébe bevezetik a vis maior meghatározását, amely magában foglalja a betegségek vagy más fertőző betegségek terjedését is, ideértve a karanténintézkedések állam általi elfogadását, helyi vagy regionális önkormányzatok.

A koronavírus mint a teljesítmény lehetetlensége (bérelt helyiségek használata)

Egyes kiskereskedelmi létesítmények állam általi bezárása következtében ideiglenesen lehetetlenné vált a bérbeadó szerződéses kötelezettségének teljesítése, azaz j. lehetővé tegye a bérlő számára, hogy a bérelt helyiségeket a megbeszélt célra használja. Bérbeadó így az intézkedések időtartama alatt nem tudja teljesíteni a bérleti szerződés által vállaltakat, t. j. a bérlő nem használhatja a bérelt helyiségeket a bérleti szerződésben megállapodott módon.

A koronavírus-ellenes (COVID-19) intézkedések miatt ez a helyzet a szerződéses teljesítés lehetetlenné vált, ill. beteljesíthetetlen. Ha a teljesítés lehetetlenné válik, az adós teljesítési kötelezettsége megszűnik (Ptk. 575. § (1) bekezdés). Ez azt jelenti, hogy a kormány koronavírus elleni fellépését eredményezheti a bérleti szerződés felmondása a teljesítés lehetetlensége miatt. Előfeltétele azonban, hogy nehéz körülmények között, magasabb költségekkel vagy a megbeszélt idő után, vagy akár más személy segítségével sem lehet teljesítést nyújtani. Ezt minden lízing esetében külön-külön is értékelni kell.

Figyelem: A bérleti szerződés teljesítésének lehetetlensége nem áll fenn, ha val velés a vállalkozó (bérlő) elővigyázatossági okokból saját kezdeményezésére úgy döntött, hogy bezárja üzletét.

A koronavírus mint csalódás bérleti célból

Csak a kereskedelmi kapcsolatokban van egy másik lehetőség, amely adott körülmények között olyan helyzetet foglal magában, amelyben a bérleti szerződés megkötésének körülményeiben bekövetkezett lényeges változás eredményeként, a szerződésben kifejezetten megfogalmazott alapvető célt meghiúsították. Ilyen esetben a Kereskedelmi Törvénykönyv 356. §-a szerint az a szerződő fél, akit érint a szerződés céljának bérleti szerződésből eredő csalódása, lemond.

Ezért ahhoz, hogy az elállási jog a céljának elmulasztásával kapcsolatban felmerüljön, meg kell:

  • - lényeges változás történt a szerződés megkötésének körülményeiben, és
  • a szerződés alapvető célját kifejezetten megfogalmazta benne.

Értékelni kell azonban e rendelkezés alkalmazását minden egyes esetre külön-külön, tekintettel arra, hogy a koronavírus, ill. a megtett intézkedések lényeges változást jelentenek azokban a körülményekben, amelyekkel a szerződés alapvető célját megsértették.

A gyakorlatban a nem lakóhelyiségek bérleti szerződésének célja leggyakrabban az üzleti teljesítmény (pl. üzlet működtetése). Ezért, ha a koronavírus, ill. a hozzá kapcsolódó intézkedéseket egy adott esetben a körülmények lényeges változásaként értékelték, ami meghiúsította a bérleti szerződés alapvető célját, azzal a feltétellel, hogy ezt a célt kifejezetten rögzítette a bérleti szerződés., lehet bérlő (mint az érintett szerződő fél) ezért lemond a szerződésből. A szerződéstől való elállással a szerződés a kezdetektől megszűnik, ami azt jelenti mintha nem kötötték volna meg a szerződést. Ilyen esetben a koronavírus okozza a szerződés felmondását.

Ezért nem általánosítható, ha a koronavírus által okozott COVID-19 betegség következtében a bérlet alapvető célja meghiúsul, és ha az a körülmények lényeges változásával jár. Ne feledje azonban az a fél, aki ily módon eláll a bérleti szerződéstől, köteles megtéríteni a másik félnek a kárt, amelyet így alkotott.

Végül hangsúlyozzuk, hogy a bérlet megváltoztatásának vagy felmondásának feltételei mindig a felek egy adott megállapodásban foglalt megállapodásától függenek. A szerződéses feltételek megváltoztatása érdekében fontos, hogy mindkét fél hajlandó legyen kölcsönös jogainak és kötelezettségeinek kiigazítására ebben az átmeneti helyzetben. A kompromisszum elérése tehát a bérbeadó és a bérlő érdekeinek védelmének egyik módja. Például a bérbeadók fontolóra vehetik a "rövid távú üdülést" bérleti díj vagy ideiglenes időszak fizetése nélkül bérleti díj vagy bérleti díj visszatérítése nélkül.

Az egyetlen lehetőség az, hogy megvizsgál egy konkrét bérleti szerződést, és a konkrét szerződéses feltételektől függően például felkéri a bérbeadót, hogy ideiglenesen csökkentse a bérleti díjat, vagy halassza el annak lejáratát, vagy a nem fizetését. Ha ezek a rendelkezések nem szerepelnek a bérleti szerződésben, akkor továbbra is csak tárgyalni kell, és támaszkodni kell a bérbeadó megállapodására és konstruktív megközelítésére.