kezelés

Mikor, milyen feltételek mellett és hogyan szükséges biztosítani egy új bérház kezelését?

Az új bérházak építése több éve javában zajlik. Új külsővel és az épület koncepciójával új építészeti jelleget kölcsönöznek a városoknak és falvaknak, és nem utolsósorban magasabb életszínvonalat. Ezek általában multifunkcionális házak, mélygarázsokkal, kereskedelmi és szolgáltatási területekkel és a modern lakhatási trendeknek megfelelő egyéb kényelmi eszközökkel.

Ezekre az új épületekre, amelyeket a befektető lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek továbbértékesítése céljából épített, és amelyek adminisztráció alá kerültek, szintén a lakások és nem lakóhelyiségek tulajdonjogáról szóló törvény 1. sz. 182/1993 Coll. módosított formában (a továbbiakban: törvény).

Előforduló helyzetek

Ebben az összefüggésben számos fontos helyzetre szeretném felhívni a figyelmet, amelyek felmerülhetnek, amikor új épületeket kezelnek. Erre olyan esetek inspiráltak, amelyeket segítettem megoldani mind az adminisztrátorok, mind az új tulajdonosok részéről. És hidd el, néhány eset katasztrofális volt.

Egy bérház meghatározása

Ahhoz, hogy egy épület bérház legyen, és a lakások és nem lakóhelyiségek tulajdonjogáról szóló törvény rendelkezéseinek hatálya alá tartozzon, négy feltételnek kell megfelelnie. A 2. § (2) bekezdése meghatározza őket. Törvény 2. cikke:

1. Az épületnek a lakásnak szánt alapterület több mint felével - azaz lakásokkal - kell rendelkeznie.
2. Az épületnek háromnál több lakással kell rendelkeznie - legalább négynek.
3. Az apartmanoknak és a nem lakás céljára szolgáló helyiségeknek személyes tulajdonban kell lenniük.
4. A ház közös részeinek és a ház közös létesítményeinek a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek összes tulajdonosának közös tulajdonban kell lenniük. Egy ilyen bérházban az adminisztrációt a közösségnek vagy az adminisztrátornak kell biztosítania, a 6. § (4) bekezdésével összhangban. 1.

Ez a rendelkezés meghatározza azt a pillanatot is, amikor felmerül a bérház kezelésének kötelezettsége. Ez egy lakás vagy nem lakóhely első tulajdonjogának átruházásának napja. Amíg a befektető el nem adja az első lakást, az épületnek nem kell adminisztrátora lenni, de lehet.

Természetesen, ha az épület jóváhagyott és üzemképes, akkor minden jogi szabályozás vonatkozik rá, kezdve az épületek műszaki felszerelésére, emelőberendezésekre, nyomástartó edényekre stb. Így a biztonságos üzemeltetésükkel kapcsolatos összes kötelezettséget teljesíteni kell. Ezekért az épület tulajdonosa a felelős.

Hogyan lehet megközelíteni egy új épületet annak kezelésekor

Az új építésű lakóház kezelésének fontos tényezője a befektető hozzáállása a használatához. Két helyzet fordulhat elő itt:

1. Apartmanház építése lakások és nem lakóhelyiségek bérlése céljából.
2. Lakóház építése lakások és nem lakóhelyiségek értékesítése céljából.

Ha a befektető csak lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket bérel a bérházban, akkor vagyonkezelője lehet, vagy sem, mert a négy jogi feltétel egyike nem teljesül, nevezetesen, hogy a lakást vagy a nem lakás céljára szolgáló helyet nem adták át. Mindegyik tulajdonosa a befektető, mint az egész épület egyedüli tulajdonosa.

Rajta múlik, hogy kössön-e üzleti szerződést azzal a személlyel, aki gondoskodik az épület gondozásáról, és teljesíti-e a bérbeadással kapcsolatos minden cselekményt és más jogi előírásokból és műszaki előírásokból eredő egyéb kötelezettségeket. Például. a ház közös részeinek és a ház közös felszerelésének gondozása, a fenntartott műszaki berendezések kötelező felülvizsgálatának határideje, a meghatározott mérők ellenőrzése, javítások, karbantartások stb., ami jobb esetben.

Olvassa el

Sokkal rosszabb, ha egy vagy két alkalmazottra bízza az adminisztrációt, akiknek fogalmuk sincs erről, és úgyszólván spontán módon csinálják. De ez egy másik cikk témája. Menjünk azonban új épületekbe, amelyek megfelelnek a bérházak feltételeinek. Fontos különbségre szeretném felhívni a figyelmet az új épületek kezelése formájában.

A törvény megfogalmazása

Törvény rendelkezéseit figyelembe véve. 182/1993 Coll. a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonjogáról, módosítva (a továbbiakban: törvény), különös tekintettel a 6. §. 1., megtudjuk, hogy:

"A ház adminisztrációját a házban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosainak szövetsége (a továbbiakban: közösség) végzi, vagy más jogi személy vagy természetes személy, akivel a lakások és nem lakóhelyiségek tulajdonosai szerződést köt az ügyintézés teljesítéséről (a továbbiakban: ügyintéző). A házban lévő lakások és nem lakóhelyiségek tulajdonosai kötelesek biztosítani a ház adminisztrációját a közösség vagy az adminisztrátor részéről. A ház kezelésének kötelezettsége a házban lévő lakás vagy nem lakóhely első tulajdonjogának átruházásának napján merül fel. "

A törvény megfogalmazásából tehát egyértelműen kiderül, hogy amint a befektető eladja az első lakást, az ügyintézés teljesítéséről szóló szerződés alapján biztosítania kell a lakóház adminisztrációját is egy profi alapkezelő társaság részéről. Az ilyen ügyintézőnek meg kell felelnie a 2. sz. 246/2016. Coll. az adminisztrátorokról, és fel kell venni a Közlekedési és Építésügyi Minisztériumnál vezetett adminisztrátorok listájára.

Az adminisztrátornak, aki átveszi az új bérházat, meg kell szereznie az épületről az összes fontos információt, kezdve a tulajdonosok listájával, a projektdokumentációval, a fenntartott műszaki berendezések, például kazánház, liftek, fűtési rendszerek dokumentációjával, légkondicionáló, kamerarendszer, biztonsági berendezések és Gyere.

Ideális, ha a beruházó már az építkezés befejezésekor kommunikál az adminisztrátorral. Ez mindkét fél számára előnyös. A befektető képet kap a jövőbeni eljárásokról egy bérház kezelésében, ugyanakkor az adminisztrátor áttekintést kap az épület egészéről, annak sajátosságairól és részleteiről. Mindkét fél így elkerülheti a félreértéseket és konfliktusokat a környezet tudatlansága és a lakóház-menedzsment elve miatt.

Az adminisztráció alatt álló új épület átmeneti típusai

Alapvetően egy új kezelés alatt álló új épület háromféle átmenetéről beszélhetünk:

1. A befektető saját maga épít, értékesít és irányít.
2. A befektető épít, elad és otthagyja az adminisztrációt.
(3) A befektető felállítja, felveszi a kapcsolatot a vagyonkezelővel, eladja és otthagyja az ügyintézést.

Mit gondolsz? Melyik típusú átmenet a legjobb mind a befektető, mind a vezető számára? Van egy modern tudomány, az ún létesítménygazdálkodás, amelynek definícióját egy bölcs mondatban foglalnám össze: A létesítménygazdálkodás az építkezés első ötletétől a projekt előkészítésén, megvalósításán, üzemeltetésén át az építkezés felszámolásáig tartó folyamat.

Ha a beruházó a jövőbeni épület kezelésével is foglalkozik a projekt kezdetén, és tanácsot kap egy hozzáértő adminisztrátortól, akkor egy ilyen épület minden bizonnyal sokkal jobban fog menedzselni, mint a lakások kaotikus "övgyártása", bármi áron. jövőbeli irányításukról.

Az "áradás utánam" rendszer sok háztulajdonos számára valóság, akik macskát vásároltak táskában, és csak néhány hónap vagy év megélés után tudják meg, mit vásároltak.

Három típusú átmenet van irányítás alatt

Térjünk vissza a három irányítás alatt álló új épületátmenetre. A legboldogabb a trojka, ahol az ügyintéző az adásvételi szerződések előkészítése során felhívja a befektető figyelmét a lakóház sajátosságaira, és szoros együttműködésben a jog területén jártas szakemberrel felügyeli az átadási szerződés helyes tartalmát.

Kettő is viszonylag jó, azaz ha az adminisztrátor tapasztalt személy (vagy cég), mert a jó rendszergazda tudja, hogyan kell elindítani, hol kell keresni és mit kell ellenőrizni, amikor egy új épületet átvesznek az adminisztrációba. Végül, de nem utolsósorban meg tudja ítélni, hogy egyáltalán beveszi-e őt a jelentésbe

A helyzet kifejezetten sajnálatos, amikor a lakóházat maga a befektető kezeli. E szerencsétlen helyzet enyhe javulása az, ha tanácsokat adhat és kötelező akkreditált tanfolyamot végezhet maga vagy alkalmazottai. Bár ennek köszönhetően nap mint nap nem lesz jó gondnok, de legalább áttekintést kap arról, hogy mit jelent egy bérház adminisztrációja, és talán úgy dönt, hogy legalább kezdetben tapasztalt gondnokot vesz igénybe.

Nem tehetek róla, hogy ezen a ponton megemlítem egy régóta dolgozó adminisztrátor szavait, aki egy szakmai rendezvényen azt mondta: "Ne vegye az isten szerelmére az új épületet adminisztrációba, ha nem akar megőrülni!" Ezért, ha befektető vagy, vedd szívedbe szavaimat és tanácsaimat.

A lakásalap kezelése igényes tevékenység, tele szakmai feladatokkal - a technikától a jogi úton át az "emberi" és az emberköziig. Tisztelettel kell kezelni.

A leggyakoribb hiányosságok, amikor egy új épületet adminisztrációba vesznek

Már az elején mélyen elnézést kérek minden ügyvédtől, aki szerződéseket készít az új épületekben lévő lakások és nem lakóhelyiségek személyes tulajdonba adására. A bérháznak és adminisztrációjának megvan a sajátossága, amelyet előzetesen ismerni kell. Nem közönséges egyszerű tulajdonság.

Az apartmanház olyan apartmanokból áll, amelyek külön megnevezéssel rendelkeznek a tulajdoni lapban. A lakásban lehet (de nem kötelező) tárolóhely, amelyet a tulajdoni lap is külön meghatározhat. Aztán vannak nem lakóhelyiségek, amelyeket a tulajdoni lap külön is meghatároz. Ezenkívül a garázzsal ellátott garázsok általában új épületek részét képezik.

Végül, de nem utolsósorban vannak olyan nem lakóhelyiségek, amelyek a bérház nélkülözhetetlen részei, például az előszoba, beleértve a tartozékokat, a garázsok bejáratait, beleértve a bejárati kapukat és egyéb berendezéseket, a folyosókat, a lépcsőket.

A lakástulajdonosok részvénytulajdonaként

Mindezeket a "közös" nem lakás céljára szolgáló helyiségeket át kell adni a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek összes tulajdonosának közös tulajdonjogába, a tulajdonosi részesedés nagyságának megfelelően. És pontosan ezek a terek gyakran homályosan vagy helytelenül vannak meghatározva, amelyek aztán különféle félreértésekhez vezetnek, különösen a gondozásukkal kapcsolatban.

Az alábbiakban közös műszaki és technológiai berendezések találhatók, mint például fűtési rendszerek, liftek, kazánházak, levegőelosztás és berendezések, a gáz, az áram és a víz közös elosztása és sok más modern kényelmi szolgáltatás. A törvény szerint a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek összes tulajdonosának tulajdonában vannak a tulajdonostársak arányának nagysága szerint, és a gondozásuk általában egyértelmű.

Ezen a ponton nagyon szeretném hangsúlyozni, hogy a tulajdonosok jogai és kötelezettségei vonatkoznak az új tulajdonosokra, akik a lakásokat vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiségeket személyes tulajdonba vették, és az eredeti tulajdonosra is vonatkoznak, aki épített vagy épp finanszírozta a lakásokat. Pontosan ugyanaz.

Az a tény, hogy a befektető a lakások felét birtokolja, nem jelenti azt, hogy felülírja a többieket, és azt csinál, amit akar. A jogai és kötelezettségei annyiszor vannak, mint lakások és nem lakóhelyiségek. Hogy konkrét legyek, néhány valós helyzetet elrettentő példaként fogok leírni.

Valódi helyzetek

Poprad - saját hőforrással épült bérház, házi kazánház. A kazánházat nem alakították át a ház közös létesítményeként, de a befektető külön nem lakótérként értékesítette. A tulajdonosok tehát egy "hőtermelő" vazallusai, akik a pénzükből épített ingatlant pancsolják.

Kassa - az új épület 60 lakásából az első négy lakást a fűtési szezonban értékesítették. Nem árasztották el más eladatlan üres lakásokban. Az egész bérházban felhasznált összes hőt kiszámították a négy akkori tulajdonos között. Nem is mondom, hogy ezek elviselhetetlenül nagy összegek voltak.

A területre vonatkozó 60% -os és a vidékfejlesztési program szerint 40% -os költségvetés nem is létezik. A befektető úgy vélte, hogy a lakások üresek, és nem fizet érte. És hogy hideg volt ezekben a lakásokban, biztosan el lehet képzelni, mert az összes hő a hideg, fűtetlen lakásokba szivárgott.

Pozsony - csak az eladott lakások tulajdonosai és a befektető járult hozzá az üzemeltetési, karbantartási és javítási alapokhoz. a fennmaradó lakások tulajdonosa nem fizetett semmit sem az alapnak, sem a szolgáltatásokért. A tulajdonosok csak másfél évvel később tudták meg, amikor találkozókat követeltek, tevékenységi jelentést és éves teljesítménynyilatkozatot kértek.

Abban az időben a lakások több mint 50% -át már eladták, ezért közösség létrehozása mellett döntöttek. Kemény, nehéz küzdelem volt, hosszú és kétségbeesett, de végül minden jól alakult.

Eperjes - három lakóház egy közös garázs felett, homályosan meghatározott részvénytulajdonnal, helytelenül feldolgozott átruházási megállapodásokkal, egyszerűen káosz. És azt is megtudták az új tulajdonosok, hogy három éven át éltek. Végül felsorolok néhány kérdést, amelyek inspiráltak a cikk elolvasására. Talán tovább szélesíti a kérdés szemléletét.

Kérdések és válaszok a következő három külön cikkben találhatók.

Van kérdése a lakóházak kezelésével kapcsolatban? A kérdés szakértője, szakmai tanácsadó és a társasház társ-alapítója a lakóházak jobb kezelése érdekében, Ing. Leskovská Otília.