vladimír

Mit hozott és hogyan tükrözte a világjárvány a vállalat beállításaiban, de az ingatlanalapok állapotában és működésében, vagy a szlovákiai lakások árszínvonalában is - ezek az alapvető beszélgetési területek az Ing. Vladimír Salkovič, a POŠTOVA BANKA ELSŐ NYUGDÍJVEZETŐ VÁLLALAT igazgatótanácsának tagja, správ. spol., a.s., ahol a speciális alapok befektetési osztályának vezetője is.

Amikor egy évvel ezelőtt készítettük az interjút, akkor beszélt a lehetséges válság előtti lépések óvatosságáról. Abban az időben azonban inkább a pénzügyi vagy jelzálogválságra gondoltál, minden bizonnyal nem a szívkoszorúér-válságra, amely több hónapon keresztül "kimosta" a szlovák gazdaságot. Hogyan érzékeli az ingatlanpiac helyzetét az első hullám végén?
Az Első Nyugdíjpénztárban kockázatokra számítottunk a piacokon, és jól felkészültünk a lehetséges visszaesésre. Már tavaly májusban azonosítottuk a gazdasági recesszió első jeleit, és elkezdtünk felkészülni egy ilyen helyzetre alapjainkban. Eladtuk a saját tőkét és a kockázatos eszközöket, vagy biztosítottuk őket a csökkenés ellen. Ezért alapjaink tőzsdéinek csökkenését nem befolyásolta jelentősen. A jelenleg biztonságosabb eszközök, például államkötvények vagy nemesfémek megvásárlásával időben felkészíthettük alapjainkat a jelentős piaci visszaesésekre.

Milyen mennyiségben adta el ezeket az eszközöket?
Tavaly óta fokozatosan értékesítünk olyan ingatlanprojekteket, amelyek nem a kívánt hozamot hozták meg számunkra, de nyereséges projekteket is, mivel az ingatlanértékesítés szempontjából kedvező helyzet állt elő. Több mérföldre eladtuk az ingatlanalap részvényeit is. eur. Megpróbáltuk javítani az alap teljesítményét azáltal, hogy fokozatosan törlesztettük a drága hiteleket, majd új olcsóbb hitelt vettünk fel alapunkba. Így az egész alapot felkészítettük a jövőbeni jobb teljesítményre és az alap likviditására gyakorolt ​​nagyobb nyomásra.

Megcsináltad?
Ez bevált, és amikor a járvány elkezdődött, és az emberek otthon maradtak, akkor nagyon jól jártunk készpénzzel.

Hogyan befolyásolta a járvány cége tevékenységét? Milyen intézkedéseket kellett megtennie a hatásainak kiküszöbölése érdekében?
Egészen sajnos az ún "Black out", amikor az emberek nagyon féltek. Különben nem ment a legrosszabbul. Itthon kellett maradnunk, de a cég bezárult, az informatikai munkatársak távoli hozzáféréseket hoztak létre számunkra, és hirtelen megtudtuk, hogy otthon is dolgozhatunk. A betétek kiválasztásakor ügyfeleink még nagyobb beáramlására számítottunk. Megfigyeltük azt is, hogy egyre több kérdés van azoktól az ügyfelektől, akik azt kérdezték, hogy mi lesz ezután. Természetesen meg kellett küzdenünk és még nagyobb erőfeszítéseket kellett tennünk a munkánk során. Idővel azt kell mondanom, hogy sikerült sikeresen kezelnünk ezt a nem szokványos helyzetet, és továbblépünk.

Tehát nem vette észre az ügyfelek jelentős kiáramlását?
Elvileg csak ügyfeleink pánikjával foglalkoztunk, amely során megnyugtattuk őket. Megmagyaráztuk nekik, hogy minden alapnak van befektetési horizontja, amelyet be kell tartani. Egyesek elmagyarázták, mások kevésbé. Igaz, észleltük az ügyfelek bizonyos kiáramlását is, ill. betétek, de erre készen álltunk. A média befolyása azonban az ügyfelek viselkedésére óriási volt.

Tehát a betéti garancia megmaradt?
Természetesen semmi sem változott. Három napon belül befizettük a pénzt, normál körülmények között működtünk. De a velünk szemben támasztott követelmények megnövekedtek. Az enyhülés második hulláma után, amikor a kiskereskedelem kezdett nyitni, az emberek pánikja alábbhagyott. Ezt bizonyítják jó eredményeink, amelyeket a májusi és júniusi pandémiás intézkedések kiadása után értünk el. Az emberek visszatértek, és akiket sikerült meggyőznünk és megnyugtatnunk, azok megmaradtak és velünk tartanak.

VILADOMY SLÁVIČIE - Pozsony - Építés dátuma: 4. 2019/Q3 - 2021. Q |

Milyen egyéb intézkedéseket kellett megtennie a társaságban? "Le kellett csökkentenie" a személyzetet, vagy csökkentenie kellett a béreket?
Még nem kellett ilyet csinálnunk. Azáltal, hogy embereket vettek fel a társaságba, más eljárásokat kellett megtanulniuk, és másképp kellett dolgozniuk. Elkezdtünk jobban áttérni egy elektronikus platformra, amely számos más folyamatot is érintett.

Milyen elképzelések vannak a közeljövőről?
A vállalatnál alkalmazkodnunk kell az új körülményekhez és követelményekhez. Ez vonatkozik a részvényesekkel való kapcsolatra is, amelyet minden körülmények között kezelnünk kell, hogy semmilyen módon ne korlátozzuk őket. A személyes kapcsolat minimalizálódik, és a művelet egyre inkább az online térbe kerül.

Milyen elvárásokat támaszt a fogyasztói hangulat ebben a helyzetben? Például érzékeli-e a lakások elmozdulását? Visszatérés a "normálishoz" - ahol fejlődik?
A koszorúér-válság állítólag akár 30% -kal is csökkentette a lakásárakat, és ezt sokan rejtett "készpénzzel" várták. Az epidemiológus prof. Vladimír Krčméry, hogy két hónap után visszatérünk a munkába, megerősítést nyert, így a lakások árának nem is sikerült esnie, ill. egyáltalán nem csökkent. Még mindig hiányzik az új lakásokból a piacon, és nem érkeznek új projektek olyan mennyiségben, amelyek kielégíthetnék az emberek igényeit.

A lakásárak fennmaradnak, vagy emelkedni fognak?
Hosszú távon a lakásárak stabilizálódtak. Az emberek gondosan választanak egy projektet, és vannak olyan helyek, amelyek stabilak az árban. Igaz, ha az ügyfél jobb helyen akar lakást venni, akkor fizetnie is kell érte. Biztosan nem voltunk tanúi annak, hogy egy jó helyen lévő lakás 30% -kal esne.

Attól, hogy mi függ a lakásárak stabilizálódásától?
Kevés új fejlesztési projekt érkezik a piacra, és talán lassulni fog az épülő lakásprojektek befejezése. Lehetséges, hogy a lakásárak később emelkedni kezdenek, de most stabilizálódásra számítunk. A fejlesztők szorosan figyelik, hogy mennyiért adnak el lakásokat, valamint a piacon elérhető és eladott lakások számát, és ha érdekli őket, az áruk emelkedni fog.

Az elmúlt időszakban ismét sok szó esik a bérlakásokról, ami szerepel a Szlovák Köztársaság kormányának programnyilatkozatában is. Gondolja, hogy reméli, hogy a városokkal és a magánfejlesztőkkel együttműködve újraindul?
A bérlakásokat piaci és szociális jellegűekre kell felosztani. Ami a piaci áron történő bérletet illeti, az emberek továbbra is inkább saját lakásukat vásárolják előttük, miközben a jelzálogkölcsönök továbbra is vonzóak és megfizethetőek. Ugyanakkor vannak olyan fejlesztők, akik Pozsonyban valósítják meg projektjeiket, miközben a lakások egy részét eltartják a projekttől és bérbe adják. Ez egyfajta pénzmegtakarítás és hosszú távú megbecsülés. Ha az ügyfél elégedett a bevallással, az rendben van.

KYNEK REZIDENCIA - Nitra - Építés dátuma: 2019. 3. - 2020. 4. 4. |

Mi a szociális bérlakásoknál fontos?
Ahhoz, hogy a bérlakás modell hatékonyan működjön, ösztönző feltételezéseket kell bevezetni ezen a területen. Mindenekelőtt a jogszabályokat kell kiigazítani. Meg kell engedni a gyorsított értékcsökkenést, változtatásokat kell bevezetni a kollektív befektetésről szóló törvényben, változtatni kell az öregségi és nyugdíj-előtakarékosságról szóló törvényben, hogy a második és a harmadik pillérbe tartozó alapok is részt vehessenek az alapok létrehozásában vagy finanszírozásában. bérlakás. Szükség van továbbá a bérlakások járulékának kiigazítására, és módosítani kell a hozzáadottérték-adóról szóló törvényt is.

Jelenleg igaz, hogy az adóalany t. j. természetes személy - vállalkozó - vagy lakást bérlő jogi személy nem mentesül a bérleti áfa fizetése alól. Így a bérleti modellen nem lehet levonni az előzetesen felszámított áfát, vagyis a lakás vételárát növeli az áfa költsége. Ugyanakkor jó lenne ingatlanokat, például lakásokat áthelyezni a 2. sz. Amortizációs csoportba. 6 (40 év) értékcsökkenési csoporthoz. 5 (20 év).

A vállalkozás tárgya az ingatlanalapok. A bérlakások eszközei is lehetnek?
A kollektív befektetésről szóló törvény értelmében az ingatlanalapok az ingatlanvállalatokon keresztül segíthetnek a bérlakásokban azáltal, hogy létrehozhatnak egy ilyen ingatlancéget. Egy ingatlanvállalat vásárolhat és bérelhet lakást, kivitelezheti és változtathatja meg. Ehhez létrehoztunk egy mechanizmust ingatlanalapunkban, és így részesei lehetünk a bérlakásoknak. Be kell állítania egy működő modellt.

Hasonló a nyugdíjkezelő társaságoknál is?
Akkor működhet, ha a jogszabályok számukra is megváltoznak. Jelenleg a szükséges minősítéssel rendelkező részvényekbe és kötvényekbe fektetnek, míg a kötvényhozamok negatív kamatlábbal rendelkeznek. Ez akkor lehetséges, ha a második pillérből gyűjtött hosszú távú pénzt bérleti projektekbe fektethetik - akár ingatlankötvény-vásárlás, akár ingatlanrészvény-vásárlás formájában. Ezután a pénzt az alapba hosszú távú bérleti projektekbe fektetné. Az alapoknak azonban szükségük van egy partnerre is, aki garantálja a szükséges hozamot. Építhetünk és finanszírozhatunk, de szükségünk van egy olyan partnerre, aki garantálja számunkra a megtérülést 10, 15 vagy 20 éves időtartamra, és támogatni fogja az épített épületek és a szociális lakások megtérülésének különbségét.

És hogyan érzékeli az üzleti élet gyakorlati oldalát, vagyis az építési terepet? A szlovák építőipar régóta foglalkozik a szakképzett munkaerő hiányával, amelyet súlyosbított a világjárvány idején a külföldi munkavállalók hiánya.
Finanszírozó fél vagyunk, és mivel egy építőipari céggel szerződést kötünk, nem igazán érezzük a munkaerőhiányt. Igaz, az építőipari piac információi azt állítják, hogy ez probléma. Egyes fejlesztőknek el kellett halasztaniuk projektjeiket, mások továbbra is ezt teszik, de az építkezésük lelassult. Lehetséges, hogy optimalizálni kell az építési folyamatokat és új technológiákat kell alkalmazni. A többi vállalathoz hasonlóan az építőipari vállalatoknak is alkalmazkodniuk kell az új piaci körülményekhez, mert nem maradnak fenn. Nekik is meg kell keresniük a fizikai munkaerő egy részének pótlási lehetőségeit.

Minden befektető minden bizonnyal képes lenne "kihúzni" néhány dolgot, amin változtatni kellene a jelenlegi építési törvényben. Ami még kevés erőfeszítéssel is javíthatja az építési környezetet?
Jelentősebb változtatásoknak kellene lennie az építési törvényben. Különösen ezeknek az eljárás résztvevőit érintő változásoknak kell lenniük - a tervezők beépítése a teljes engedélyezési folyamatba, az egyes eljárási cselekményekre meghatározott határidők betartása, pl. kötelező érvényű vélemény kiadásakor és az épület-jóváhagyási folyamat egyszerűsítésében. Az építési eljárásnak gyorsabbnak és könnyebbnek kell lennie az egyes építőknek, de maguknak az építési hatóságoknak is. Ugyanakkor, hogy a KHV-folyamat megjegyzései ne kerüljenek át az építési eljárásba. A tervezőkkel, a kivitelezőkkel, az építőkkel szemben támasztott magasabb követelmények és az épületek minősége szintén hozzájárulna a fejlesztéshez.

NOVÁ VLÁRSKA - Bratislava-Kramáre - Építés dátuma: 2017. Q. 4. - 2019. Q. 3. |

A portfóliójában vannak olyan fejlesztési projektek is, amelyeket az Ön befektetési alapként működő ingatlanalapjai finanszíroznak. Mi a feltétele ezeknek a projekteknek - továbbra is finanszírozza őket?
Mivel a helyzetet közelgő recesszióként azonosítottuk, elvben nem kezdtünk új projektekbe. Csak utolértük a futókat, és megpróbáltuk felgyorsítani az építkezésüket. Megkaptuk Petržalka City 2. ütemét (138 lakás) és a Nová Vlárska projektet Kramáryban (82 lakás), ahol az összes lakást eladtuk. Pontosan abban az időben gyűjtöttünk pénzt, amikor a válság időszakára készültünk. Jelenleg három projektet futtatunk, amelyeket szintén finanszírozunk - a nyitrai Kynek (77 lakás), a besztercebányai Lux hotel - 2. szakasz, ahol nem lakóhelyiségeket rekonstruálunk és 16 új lakást hozunk létre, míg az előbbi szálloda többségében lakóházzá válik. A harmadik projekt pedig a pozsonyi Slávičie údolie sorház építésének finanszírozása, ahol négy sorházunk van, mindegyik három lakással és egy nem lakóhellyel. Ezt a projektet a fejlesztő KLM ingatlan a.s. A negyedik projekt az Eperia bevásárlópark második szakaszának építése Eperjesen. Meglátjuk, hogyan tovább, eddig várakozási szakaszban voltunk más projektek előkészítésében.

Térjünk vissza a lakásokhoz - milyen trendek vannak az elrendezésben? Az ügyfelek nehézségei választják őket? Mit szeretnek az apartmanoknál?
Ma a lakások ára jóval magasabb, mint korábban, és egy 2 szobás lakásért 200 000 eurót is fizethet. Valamikor ezelőtt annyi 3 szobás lakás volt. Természetesen a fejlesztők részéről is emelkedtek a költségek - akár a projektdokumentáció, akár az indukált beruházások, a fejlesztési díjak vagy az építési költségek tekintetében. A vevő azonban sokkal többet akar kapni a pénzéért. Ez az egyik oka annak, hogy a fejlesztők már most mennyezeti hűtést vagy külső redőnyöket állítanak be, vagy előkészítik a külső redőnyöket és alumínium ablakokat. Ez magában foglalja a zöld környezetet, a játszóteret a gyermekek számára és a bérház alacsony energiaigényét. Így a bonyolultság növekszik, miközben maga az ügyfél képzettebb és jó megjelenésű.

Ez a helyzet a lakás elrendezésével is?
Természetesen például az ügyfél már nem akar nagy folyosókat, és amikor már nagy pénzt fizet egy lakásért, kiszámolja a négyzetmétereket és kiértékeli azokat. Ha nem tetszik neki, akkor egy másik lakás alaprajzához megy, ahol pl. a folyosó kisebb, a lakás területe pedig nagyobb. A lakás helytelen elrendezése gyakran meghatározza az eladás sikerét. És ezért fontos az építészekkel és tervezőkkel való együttműködés.

Hogyan néz ki az ingatlanalapod szerkezete?
Ingatlanalapjainkban elsősorban irodaházakra és kereskedelmi épületekre koncentrálunk, amelyek magas kihasználtsággal rendelkeznek, és hosszú távú bérleti szerződést kötünk bérlőkkel. Ez rendszeres hozamot jelent számunkra, amely az ingatlancégek alapjainak értékében tükröződik, és pozitív hatással van az ingatlanalap teljesítményére. Ingatlanalapjainkban 962,4 millió értékű eszközt kezelünk. eurót, és ezeket az eszközöket különböző ingatlanokba fektettük méretük és szektorfókuszuk szerint. Ez lehetővé teszi számunkra, hogy pozitív teljesítményt érjünk el akkor is, ha egy ingatlan értékének csökkenése lehetséges.

Ez nem fog változni?
A szerződéses lízingjeink normál üzemmódban működnek, inkább úgy gondolom, hogy a bérlők nem fognak túl sokat bővíteni, és megtakarításokat keresnek magukban. Valószínű az is, hogy a terek nem ugyanabban a tempóban bővülnek, mint a múltban, hanem optimalizálódnak. Mi is az emberek irányításának és működésének új stílusát fogjuk keresni. Hosszú távon néhány ember otthon is dolgozik. A vállalat hosszú távú teljesítményét tekintve azonban úgy gondolom, hogy az emberek 30-40% -a nem dolgozhat otthon. Minden vállalatnak megvan a saját terve és a legfontosabb mutatói, amelyeknek meg kell felelniük, ha sikeresek akarnak lenni. Az a véleményem, hogy a hosszú távú otthoni munkavégzés során az alkalmazottak teljesítménye csökken, és a vállalat nem lesz ilyen hatással rájuk. Szükség van az emberek szocializálására is. Valahová tartozni kell, találkozni, részt venni, versenyezni és továbblépni. Meggyőződésem, hogy az üzleti tevékenység nem folytatható csak videohívás útján, de az embereknek valóban találkozniuk kell. Előfordulhat, hogy egyesek a pandémia esetleges második hulláma alatt ismét otthon maradnak, de hosszú távon ez véleményem szerint nem fog működni.

Hogyan kezelhető az ingatlanalapba történő befektetés a piaci visszaesés idején?
A tőzsdén naponta forgalmazott kötvények és részvények ára folyamatosan változik, és függ a piaci hangulattól és a befektetők elvárásaitól. Az ingatlan azonban nem reagál ilyen módon dinamikusan. Az ingatlanalapok ingatlanokba fektettek eszközöket, és ezekből az ingatlanokból jövedelmet kapnak bérleti díj formájában az egész időszak alatt, amikor az ingatlanalap a kérdéses ingatlannal rendelkezik. Például. az olaj árának esése negatívan befolyásolhatja egyes részvények árát azonnal, de pl. rövid távon nincs hatása a bevásárlóközpont értékére.