Annak ellenére, hogy a polgári jogvitákban a bírósági eljárások hossza átlagosan 18 hónap, a mulasztók megszüntetését sokkal rövidebb idő alatt lehet elérni. Az egyik hatékony eszköz a közjegyzői irat.
Annak ellenére, hogy a bérbeadó minden lehetőséget kielégít a bérleti hátralék követelésének kielégítésére, a problémák gyakran megoldhatók. A gyakorlatban előfordul, hogy még ha a bérlő is tisztában van azzal, hogy alapvető kötelezettsége a bérbeadó bérleti díjának és működési költségeinek megtérítése a megállapodás szerinti összegben és lejáratban, ezt nem teszi meg, sok esetben a bérlet kezdetétől fogva.
A bérlő részéről ez a bérletből eredő kötelezettségek durva megszegését jelenti, vagyis olyan magatartást, amely ellentétes a jogszabályokkal, és megállapítja a bérbeadó akaratát a bérlet megszüntetésére. Tanúi vagyunk azonban annak, hogy még ha lejárt is a bérleti szerződésben meghatározott időtartam, egy ilyen nem fizető bérlő nem szándékozik feladni a bérelt tárgy használatát.
Ezt a problémát súlyosbítja, hogy a bérbeadók gyakran még esedékes bérleti díjat sem biztosítanak, bár tudnak annak biztosításának lehetőségeiről. Ilyen esetben a bérlő különösen megsérti a tulajdonos (bérbeadó) Alkotmányos jogát. 20. bekezdés Az SR alkotmányának 1. pontja.
Ugyanakkor a 126. §. A Polgári Törvénykönyv 1. §-a alapján a tulajdonosnak védelemhez van joga mindazokkal szemben, akik indokolatlanul beavatkoznak tulajdonjogába; különösen az ügy kiadatását követelheti attól, aki jogtalanul őrizetbe veszi.
Itt helyénvaló elmagyarázni a regionális bíróság 2013. április 19-i 4/5/2012/Prešov 4Co/111/2012. Sz. Határozatát, amely szerint az anyagi jog arról szól, hogy a tulajdonosnak joga van ingó és ingatlan dolog kiadatását követelni (a személytől). aki jogtalanul visszatartja). Az eljárási törvény viszont csak egy ingóság vonatkozásában beszél a dolog kiadatásáról, és ingatlan esetében kimondja a.
Ezért a tulajdonos azon joga esetén, hogy a tulajdonjog védelmét kérje az ingatlan vonatkozásában, meg kell követelni az ingatlan törlését (R 53/1973). Így, ha valaki jogi ok nélkül használ fel egy dolgot, az egyik lehetséges megoldás a védekezésre az ingatlan megtisztításának intézete.
Tehát mi a legmegfelelőbb módszer az ingatlan tisztítására?
Ebben az összefüggésben rendkívül fontos, hogy a bérbeadó maga ne takarítsa meg az ingatlant, azaz. j. önsegítés. A Szlovák Köztársaság Legfelsőbb Bíróságának sz. 2013. május 29-i 6Sžo/24/2012 .: „a sértő önsegítés kizárása egyértelműen következik az Art. 6. §-a, valamint annak szisztematikus beépítése a Ptk-ba, amikor a rendelkezés után. 4. §, ahol fenyegetés vagy törvénysértés esetén közhatalomra lehet hivatkozni, különös tekintettel a 2. bekezdésre. A béke állapotának védelmét 5. §-át követi a 6. § önsegítés. "
E jogi vélemény alátámasztására a fellebbviteli bíróság a Szlovák Köztársaság Alkotmánybíróságának 1. sz. III. ÚS 235/08-38, amely az önsegítésről azt állította, hogy „A Polgári Törvénykönyv az önsegélyt a 6. § rendelkezésében szabályozza, amely kimondja, hogy ha a törvény indokolatlan beavatkozásának veszélye áll fenn azonnal, az a személy, aki veszélyeztetett, ésszerű módon maga is elháríthatja a beavatkozást.
Olyan védelmi eszköz, amelyet a jogrendszer kivételesen megenged a törvényben meghatározott feltételek teljesülése után. Az önsegítés abból áll, hogy a saját erői veszélyeztetettek a jogaik védelme érdekében. Az önsegítés minden feltételének (1. egy bizonyos szubjektív jogba való beavatkozás, 2. a beavatkozásnak küszöbön áll, 3. a beavatkozásnak indokolatlannak kell lennie, 4. az önsegítést csak az végezheti, akinek jogát veszélyeztetik) teljesíteni kell. ugyanakkor (halmozottan).
A már említett négy feltétel bármelyikének hiánya azt jelenti, hogy jogsértésről van szó. Az önsegítés csak egy beavatkozás elhárítására használható (úgynevezett védekező, védekező önsegítés, amelynek célja a status quo fenntartása). A status quo megváltoztatására irányuló sértő önsegítés nem megengedett. "
A Szlovák Köztársaság Legfelsőbb Bíróságának fenti döntése alapján tehát egyértelmű, hogy az ingatlanok eladása, úgymond "önállóan", kockázatos jogellenes cselekvés lenne, ha a feltételek nem teljesülnek. Az ingatlanok öntisztítása esetén a bérbeadó a házi szabadság megsértésének bűntette, valamint a személyi szabadság korlátozásának bűncselekménye miatt büntetőeljárás alá vonható.
Kényszerített kilakoltatás esetén anyagi kár esetén a károkért polgári jogi felelősség is lehetséges. Ezért a jogosulton múlik, t. j. a bérbeadónak mérlegelnie cselekedete lehetséges következményeit.
Abszurdnak tűnik, hogy a bérbeadó nem léphet be saját tulajdonába, de a bíróságok már több esetben kimondták, hogy a bérbeadó bűncselekményt követett el, amikor erőszakkal belépett a bérelt és birtokolt ingatlanba.
Azt is tudni kell, hogy még a hatályos és végrehajtható bírósági határozat, amellyel a bíróság az ingatlan használóját az ingatlan megtisztítására és elhagyására kötelezte, még nem alapja annak, hogy a tulajdonos belépjen az ingatlanba.
A Csehszlovák Szocialista Köztársaság Legfelsőbb Bíróságának 2. sz. 1979. február 11-i Tpjf 33/79 (megjelent a Bírói Döntések és Vélemények Gyűjteményében R 1/1980 szám alatt): „A Btk. 238. §-a szerinti bűncselekmény tárgya a belföldi szabadság. A ház vagy lakás bármely engedélyezett felhasználója, nemcsak a tulajdonos, bárki ellen védett. A ház vagy lakás használója tehát a tulajdonos ellen is védett, még akkor is, ha a tulajdonosnak végrehajtható döntése van a felhasználó lakásának megtisztításáról. "
Menekülés büntetőeljárás nélkül a nyakán
Lakásbérlés esetén meg kell állapítani, hogy védett bérletről van szó, amely többek között abban is megmutatkozik, hogy csak a felek közös megegyezésével vagy a szerződésben foglalt okokból történő felmondással szüntethető meg. Polgári törvénykönyv. Ha egy ilyen lízingről egy bizonyos időtartamra megállapodtak, az annak a periódusnak a lejártával is véget érhet, amelyre vonatkozóan megállapodtak.
A bérbeadásnak csak az egyik alapvető jellemzője, vagyis az időbeliség jelentősen befolyásolja az ingatlan megtisztításának lehetőségét. Ha a felmondás okairól beszélünk, a bérbeadónak meg kell határoznia ezeket a közleményben, hogy ne lehessen összetéveszteni más okokkal, és ezeket az okokat később sem lehet megváltoztatni. A gyakorlatban valószínűleg a felmondás leggyakoribb oka a bérleti díj nem fizetése.
A törvény lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy értesítse a bérlőt, ha három hónapnál hosszabb ideig nem fizette a lakás használatával kapcsolatos szolgáltatások bérleti díját vagy kifizetését. Nem lakóhelyiségekben, ha a bérlő több mint egy hónapot késik a bérleti díjjal vagy a szolgáltatások kifizetésével, amelyek biztosítása a bérleti díjhoz kapcsolódik.
A felmondás ezen okának esetében a törvény minimum három hónapos időtartamot (felmondási idő) ír elő, amely alatt a bérlőnek hátralékban kell lennie ahhoz, hogy ezt a cselekményt súlyos kötelezettségszegésnek minősítsék, és így képes legyen felmondani.
Ha a bérlő felmondásának hatálybalépését követően a bérlő a kitűzött határidőn belül nem fejezi be a lakást vagy a nem lakóterületet, akkor bíróságon követelni lehet az említett kötelezettség teljesítését. Ha azonban a bérbeadó úgy dönt, hogy az általános bíróságon utazik, akkor néhány alapvető tényre fel kell hívnunk a figyelmet.
Annak ellenére, hogy az ingatlan eladására vonatkozó javaslat tartalmában nem különbözik a polgári eljárás egyéb javaslataitól, a Ptk. 676. §-a szerint szükséges, hogy azt az illetékes bírósághoz az eljárást követő 30 napon belül benyújtják. a bérlet lejárta. a felmondási idő lejárta.
Ha a bérbeadó nem teljesíti ezt az időszakot, a bérleti szerződést meghosszabbítják és a bérletet megújítják az eredetileg megállapodott feltételekkel. Ha a javaslatot időben benyújtják, meg kell említeni, hogy mivel nem pénzbeli teljesítésről van szó, a 2. sz. 71/1992. az 1. pont szerinti levél alapján a bírósági illetékekről és a bűnügyi nyilvántartás kivonatának díjáról b) pontja szerint, ha az eljárás tárgya nem értékelhető készpénzben, a javaslat díja 99,50 euró.
Maga az ingatlan takarítási kötelezettségének megállapítási eljárása megköveteli a vitában részt vevő felek részvételét is, legalábbis jogi képviselet útján. Ezzel logikailag további pénzügyi költségek járnak. A legfontosabb és szomorú tény azonban a polgári ügyekben folytatott eljárások átlagos hossza. 2016-ban átlagos hossza 17,9 hónap, 2017-ben pedig 20,8 hónap volt.
Ily módon a bérbeadó hatalmas időt veszít, mire a bíróság döntést hoz. Áramlása során tehetetlen a bérlővel szemben. Végül, ha a bíróság már döntött az ügyben, a határozatban fel kell tüntetni a határozat hatálybalépésének pillanatától számított időszakot, amely alatt a bérlő tartózkodik, amint azt az eperjesi körzeti bíróság 4Co/111/2012. 2013. április 19-i határozata az ingatlan megtisztítására, ami azt jelenti, hogy az ingatlan helyiségeiben található összes ingóságot elszállítják, és biztosítják, hogy a helyiséget az ott tartózkodó személyek elhagyják. "
Ha a bérlő a bíróság által meghatározott határidőn belül nem tesz eleget a bíróság által előírt kötelezettségnek, akkor a bírósági határozat végrehajthatóvá válik, és csak akkor a bérbeadó fordulhat a végrehajtóhoz, és végrehajtási kérelmet nyújthat be a Besztercebányai Kerületi Bíróságon. törvényhez. 233/1995 Coll. a végrehajtókról és a végrehajtási tevékenységekről (végrehajtási szabályok), valamint más törvények módosításáról (a továbbiakban: végrehajtási szabályok). Ily módon a bérbeadó végső soron nemcsak jelentős pénzeket veszít, hanem ami még fontosabb, nagyon sokáig fog veszíteni.
Sokkal gyorsabb és olcsóbb is lehet
A gyakorlatban nagyon gyakran találkozunk azzal a kérdéssel, hogy a közjegyzői nyilvántartás lehet-e a végrehajtás útján történő végrehajtás alapja. Ezt a kérdést a törvény teszi fel, mivel a leggyakoribb végrehajtási végzés a bírósági döntés. Általában a válasz igenlő lehet, igen, és ezt tartjuk a leghatékonyabbnak, a legolcsóbbnak és mindenekelőtt a leggyorsabbnak a sikeres ingatlaneladás megvalósításához.
A pazarlás az érvényesítés módja az ún nem pénzbeli teljesítés - ezért a pénzösszeget nem érvényesítik, hanem egy bizonyos kötelezettség teljesítését, amely egy adott ingatlan törlése (hogy ne tévesszék össze más tulajdonval) - kötelező közjegyzői nyilvántartás, a legjobb az ingatlan azonosítása. A közjegyzői nyilvántartást, amely a visszavonás lehetőségét is tartalmazza, leggyakrabban a bérlet létrehozásakor írják.
Bérleti szerződésként írják közjegyzői irat formájában. Egy ilyen eljárás a jogbiztonság szempontjából előnyösebb, bár valamivel drágább (a közjegyzői jegyzőkönyv megírásáért a közjegyző díjazása miatt).
A bírósági kérelem díjával ellentétben azonban ez még mindig kevésbé költséges módszer. A közjegyzői nyilvántartás azonban már tartalmaz mindent, amit a bérleti szerződésnek és a végrehajtási jogcímnek tartalmaznia kell.
A közjegyzői irat nagy előnye a megírásának valós ideje. A végrehajtási cím ebben a formában valójában csak arra az időre jön létre, amely a jegyző számára szükséges. A több-több éves bírósági eljárással szemben ez a leghatékonyabb módja a közvetlenül végrehajtható jogcím megszerzésének. További óriási előny a közjegyzői irat díja.
Ez a díj nem csak alacsonyabb, mint a bírósági eljárásban benyújtott kérelem díja, de annak ellenére, hogy a díjat a cselekményt kérő személynek kell megfizetnie, a bérleti szerződés megállapodhat nemcsak a kaució befizetésének kötelezettségében, hanem a a bérlőnek a közjegyzői díj megfizetésére vonatkozó kötelezettsége, amelynek során a jegyzőkönyvek természetes szűrőként szolgálnak a bérlők számára, mint olyan bérlő, aki komoly szándékkal használja a bérlet tárgyát, és kötelességeit megfelelően és időben teljesíti, különös tekintettel a bérleti díj fizetésére aláírja a kérdéses jegyzőkönyvet.
Másrészt a bérlő esetében, aki nem hajlandó aláírni a közjegyzői okirat aláírását, már feltételezhető az a szándéka, hogy valamely kötelezettségét megfelelően és időben elmulasztja teljesíteni, különösen nem fizet bérleti díjat. A közjegyzői irat egyik alapvető tartalmi követelménye természetes szűrőként is szolgál, nevezetesen a felelős személy (lízingbevevő) hozzájárulása a közjegyzői irat végrehajthatóságához.
Bérlő esetében, aki komoly szándékkal használja a bérlet tárgyát, és kötelezettségeit megfelelően és időben teljesíti, különös tekintettel a bérleti díj megfizetésére, aláírja a kérdéses jegyzőkönyvet annak ellenére, hogy előzetesen tájékoztatta a lehetőségről ha nem teljesíti kötelezettségeit. Így a közjegyzői nyilvántartással a bérbeadó nemcsak jelentős összegeket spórol meg, de ami még fontosabb, összehasonlíthatatlanul több időt spórol meg a perekhez képest.
És mi a helyzet a lakáskompenzáció nyújtásának kötelezettségével?
A törvény szerint a bérlő általában nem jogosult lakhatási kompenzációra abban az esetben, ha a lakásbérlésből eredő kötelezettségek durva megszegése (például bérleti díj vagy lakásbérléssel kapcsolatos teljesítés elmulasztása, vagy a lakás elhagyása miatt történt felmondás) miatt felmondás történt. lakás bérbeadása a bérbeadó írásos beleegyezése nélkül).
A 712a. A Polgári Törvénykönyv 3. cikke: „Ha a bérleti jogviszony a 711. § (2) bekezdése szerinti ok miatt megszűnt. 1 levél d) bérlő, aki objektív okokból igazolja, hogy anyagi szükségletei vannak, a bérlő csak alternatív szállásra jogosult. Egyéb esetekben a bérleti szerződés 711. §-a szerinti okból történő felmondása esetén 1 levél d) a bérlő nem jogosult lakhatási kompenzációra. "
A bérlet felmondásának oka a 711. §. 1 levél d) azt kell értenünk, hogy „a bérlő durván megszegi a lakás bérbeadásából eredő kötelezettségeit, különösen azzal, hogy három hónapnál hosszabb ideig nem fizet bérleti díjat vagy ellenértéket a lakás használatával nyújtott szolgáltatásokért, vagy az lakás vagy annak egy része a bérbeadó írásos beleegyezése nélkül. "
A gyakorlatban azonban előfordul, hogy a bérbeadók attól tartva, hogy éppen az objektív okokból kifolyólag bizonyított anyagi szükséglet miatt kötelesek lesznek a bérlői lakáskompenzációt nyújtani, ahelyett, hogy felmondanák a bérleti szerződést és az azt követő visszaváltást egy ilyen bérlővel a visszafizetési ütemezés lezárása érdekében, nem lesz.
Törvényt azonban 2017 márciusában elfogadták. 417/2013 Coll. az anyagi szükségletben nyújtott segítségről A törvényváltozás megnövelte annak a háztartásnak a jövedelmét, akinek a munkaviszonya vagy hasonló munkaviszonya alapján külön járulékot nyújtanak, és amely nem tekinthető jövedelemnek az anyagi rászorultság felmérése és nyújtása szempontjából, a korábbi 25% és 50% között.
Ez a változás azt jelentette, hogy ezeket a személyeket már nem tartották anyagi rászorulóknak, és anyagi szükség esetén nem tudtak nekik segítséget nyújtani. Ennek a jogalkotási intézkedésnek az volt a célja, hogy prioritást élvezzen az emberek motiválása, vagy inkább arra kényszerítése, hogy alacsonyan fizetett munkahelyeket vállaljanak és tartsanak meg, mivel ezek többnyire tartósan munkanélküliek vagy tartósan inaktív háztartási tagok, akiknek segítséget nyújtanak anyagi szükséglet.
Ez a jogszabályi változás a karátot a bérbeadókhoz is "terhelte", mivel ezzel a változással kezdve a bérlők sokkal összetettebben megmutatták, hogy anyagi szükségleteik vannak, és hogy a helyzet objektív okokból következett be. E tény alátámasztására kijelentjük, hogy e törvénymódosítás hatálybalépése óta 3139 „nem fizetőt” mostak ki, ebből csak 926.
A bérbeadók számára a legfontosabb felismerni, hogy fontolóra kell venni a bérlet felmondását és az azt követő felmondást, különösen olyan esetekben, amikor az anyagilag hatékony számukra. Pénzügyi szempontból hatékony, ha a bérlő nem jogosult lakáskompenzációra. Ebben az összefüggésben azonban emlékeztetni kell arra, hogy létezik olyan személyek egy csoportja is, akiknek a bérleti díj fizetése elmulasztása miatti felmondása ellenére nem értékelik az anyagi szükséglet állapotát, jogosultak lakáskompenzációra .
Ebbe a csoportba a következő személyek tartoznak:
- az a személy, aki elérte az öregségi nyugdíjra való jogosultsághoz szükséges életkort;
- olyan személy, aki fogyatékossággal él, mivel több mint 70% -kal csökken a kereső tevékenység végzésének képessége;
- olyan személy, aki eltartott gyermek;
- egyedülálló szülő, aki személyesen, teljes körűen és megfelelően gondoskodik 31 hetes kor alatti gyermekről;
- olyan személy, aki személyesen, napi rendszerességgel és megfelelően gondozza az ellátásra támaszkodó súlyos fogyatékossággal élő természetes személyt; ez vonatkozik arra az időtartamra is, amely alatt a természetes személynek egy speciális szabályozásnak megfelelően nyújtják a segélyszolgáltatást;
- az a személy, aki reszocializációs programokban vesz részt reszocializációs központban lakóhelyi formában, amelyeken belül saját munkájával nem tud jövedelmet biztosítani;
- olyan személy, aki képesítését teljes munkaidős tanulmányok formájában fejleszti, és nem eltartott gyermek;
- az a személy, akinek kedvezőtlen egészségi állapota van, és e törvény alkalmazásában betegség, sérülés vagy karantén intézkedésnek minősül, és amelynek esetében a kezelőorvos természetes személyt több mint 30 egymást követő napon átmenetileg munkaképtelennek ismer el.
Ez a személyek csoportja a bérleti díj fel nem fizetése miatt a bérlet felmondásakor szerez jogot lakhatási kompenzációra, és ilyenkor a lakás bérletének felmondása pénzügyi szempontból nem lenne hatékony.
A fentiek alapján tehát a bérleti szerződés felmondásának minden esetét külön-külön kell értékelni, tekintettel a bérlet felmondásával járó következményekre.
Ezért szeretnénk hangsúlyozni és megismételni a bérleti szerződés két alapvető jellemzőjének, nevezetesen az időbeliség fontosságát. Mindig javasoljuk a bérleti szerződések meghatározott időre történő megkötését.
Ha a bérleti szerződés határozott időre jön létre, a 712a. A Polgári Törvénykönyv 9. cikke "egy meghatározott időre kötött bérleti szerződés felmondása esetén a bérlő nem jogosult lakáskompenzációra", függetlenül attól, hogy a bérlő objektív okokból bebizonyíthatja-e, hogy anyagi szükségletei vannak, vagy hogy a bérlő egy speciális személyek körébe tartozik-e, amelynek egyébként joga lenne a bérleti díj fel nem fizetése miatt a bérleti jogviszony megszűnésekor lakáskompenzációt biztosítani?.
JUDr. Tomas Matles
A Finlegal szolgáltatások végrehajtási végrehajtási igazgatásának ügyvédje, p. r. ról ről.
A Finlegal services cég, p. r. o., több mint 52 000 követelést behajt, és jogi menetrendet hajt végre a lakóházak és közösségek adminisztrátorai számára.
A cikk a Správa budov magazinban jelent meg 4/2018.